​김향훈 대표변호사 

재건축·재개발사업을 추진 중인 정비구역 내에 교회 부지가 포함되어 있지 않은 경우는 드물다.


정비구역 내에 부동산을 소유한 교회가 조합원으로 분양받기 위해서는 다른 개인 토지등소유자들과 마찬가지로 분양신청 기간 내에 분양신청을 해야 하는데 개인이 아닌 교회가 분양신청 하는 경우 교회 내부의 총회 결의가 필요한지 여부가 문제된다.

1. 교회 부지를 ‘처분’하기 위해서는 교회 자체의 총회 결의가 필요

법인이 아닌 사단의 사원이 집합체로서 물건을 소유할 때에는 총유(總有)로 하고(민법 제275조 제1항), 총유물의 관리 및 처분은 사원총회의 결의에 의한다(민법 제276조 제1항).

교회는 비법인 사단으로 교회가 소유한 교회 부지는 교회 소속 교인들의 총유에 속하고, 총유물인 교회 부지의 처분은 사원총회의 결의에 의해야 한다.

같은 취지에서 대법원은 교회 재산의 처분은 그 교회의 정관 기타 규약에 의하거나 그것이 없는 경우에는 그 교회 소속 교인들로 구성된 총회의 결의에 따라야 한다고 판시하고 있고(대법원 2009.2.12.선고 2006다23312 판결), 교회의 대표자에 의한 재산의 처분이라고 하더라도 위와 같은 절차를 거치지 않은 경우 그 처분행위는 무효라는 것이 법원의 기본적인 입장이다.

2. 교회 분양신청의 법적 의미

그렇다면 교회의 분양신청이 교회 부지의 ‘처분행위’에 해당하는지 여부가 문제된다. 교회가 교회의 자체 총회 결의 없이 분양신청한 경우, 분양신청을 처분행위로 본다면 총회 결의 없는 분양신청은 무효이고 이에 교회를 조합원으로 하여 수립한 관리처분계획 역시 위법한 것으로 볼 여지가 있다.

반면, 분양신청을 처분행위로 보지 않는 경우 교회의 자체 총회 결의가 없다 하더라도 교회의 분양신청이 위법하다고 볼 수 없고, 이에 교회를 조합원으로 하여 수립한 관리처분계획은 일응 적법한 것으로 볼 수 있다.

3. 교회 분양신청을 처분행위로 보는 견해

위 견해는 분양신청을 ‘조합으로부터 신축 건물을 분양받기 위해 정비구역 내에 소유한 부동산을 현물출자 하는 것’으로 이해한다. 즉, 교회의 분양신청은 ‘헌집주고 새집받기 위한 것’으로 조합에 헌집을 주는 것을 내용으로 하는 분양신청은 그 자체로 소유 부동산의 처분행위에 해당한다는 것이다.

이와 같은 취지에서 수원지방법원 안양지원은 “이 사건 분양신청은 ‘피고 교회가 원고 조합에게 사업구역 내에 있는 이 사건 부동산을 현물로 출자하고 원고 조합으로부터 새로 건축되는 상가를 분양받고자 한다’는 내용인바, 이는 피고 교회 소유 부동산의 처분과 취득에 관한 법률행위라고 봄이 상당하다”고 판시하고 있다(수원지방법원 안양지원 2021.2.26.선고 2020가단118276 판결).

4. 교회 분양신청을 처분행위로 보지 않는 견해

교회의 분양신청 그 자체로 인해 교회의 소유권에 어떠한 제한이 가해지는 것은 아니라는 점에서 분양신청을 처분행위가 아닌, 단순한 의사표시로 이해한다. 즉, 헌집주고 새집받기 위한 목적으로 분양신청을 한다 하더라도 분양신청 그 자체만으로 헌집을 준 것으로 볼 수는 없다는 것이다.

이와 유사한 취지에서 서울고등법원은 “재개발사업구역 내에 토지 등을 기본재산으로 소유한 재단법인이 재개발조합에게 분양신청을 하거나 관리처분계획이 고시된 후에 토지 등을 인도하는 행위는 재단법인의 정관변경 절차를 요하는 기본재산에 대한 처분행위에 해당한다고 볼 수 없다”고 판시하고 있다(서울고등법원 2020.5.1.선고 2019나2030998 판결).

사견으로 종전의 토지 또는 건축물의 소유자는 도시정비법 규정에 따라 관리처분계획인가 고시 후 종전의 토지 또는 건축물을 사용·수익할 수 없게 되는 것일 뿐, 분양신청으로 인해 그러한 제한을 받게 되는 것이 아닌 점,

도시정비법 규정에 따른 이전고시로 비로소 소유권이 조합에게 이전되는 것일 뿐, 분양신청으로 인해 소유권이 이전되는 것이 아닌 점 등에 비추어

교회의 분양신청을 처분행위로 보는 것은 무리가 있을 것으로 보이고, 따라서 교회가 자체 총회 결의 없이 분양신청을 한 경우 해당 분양신청은 유효한 것으로 볼 수 있다.
 

○ 문의

법무법인 센트로

- 대표변호사 김향훈, 김정우

전화 02-532-6327 

홈페이지: www.centrolaw.com