[여성소비자신문] 재개발·재건축 구역 내 ‘토지등소유자’는 원칙적으로 조합설립인가 이후 조합원이 된다. 재개발은 토지 또는 건축물을 소유하고 조합설립동의 여부는 불문하나, 재건축은 토지 및 그 지상 건축물을 모두 소유하고 조합설립동의까지 해야 조합원이 된다.

조합원은 분양자격을 가진 자에 한하여 사업시행계획인가 이후 분양신청을 통하여 새로 건설되는 주택이나 상가를 분양받게 된다. 즉, 토지등소유자, 조합원 자격, 분양자격은 상당부분 일치하나 완전히 일치하지 않으므로 주의를 요한다.

문제는 도시정비법에는 ‘투기 세력 유입 차단’, ‘지분 쪼개기 방지’ 등을 위하여 여러 가지 규제가 존재하며(예컨대 권리산정기준일, 쪼개기 금지, 투기과열지구에서의 조합원양도제한 및 재당첨제한 등), 조합원들 간의 경합(경쟁)으로 인하여 분양에 관한 분쟁이 발생할 수도 있다는 점이다

재개발·재건축 사업에서는 ‘1세대’ 또는 ‘1명’이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우라도 1주택을 공급하며, ‘같은 세대에 속하지 아니하는 2명 이상’이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우에도 1주택만 공급한다. 이를 1주택 공급원칙이라고 한다. 다만 자신이 소유하고 있는 종전자산가격의 범위 또는 종전주택의 주거전용면적의 범위에서 2주택을 공급할 수 있다(이중 1주택은 주거전용면적을 60㎡이하로 한다) 이를 ‘1+1분양’이라고 한다.

‘1+1 분양’여부는 사업시행자(조합)의 재량영역이나, ‘1+1분양’을 할 경우 조합원들 간의 형평의 원칙을 현저하게 위반하여서는 아니된다.

실제로 재건축 조합이 일부 42평형 조합원들에게는 25+54평형 분양신청서를 그대로 접수해주었음에도 일부 42평형 조합원들에게는‘42평형 조합원은 25+54평형 아파트를 1순위로 분양신청할 수 없다’고 안내하면서 분양신청을 거부한 사건에서, 최근 서울고등법원은 분양신청을 할 수 있는 기회를 실질적으로 보장받지 못한 이상 다른 조합원들에 대한 관계에서의 형평에도 반한다고 보아 해당 조합원에 관한 관리처분계획을 취소시킨 바 있다.

재건축 사업은 재개발 사업에 비하여 상대적으로 공공성 및 공익성이 약하기 때문에 폭넓은 재량이 부여된다. 재건축 조합의 재량으로 과밀억제권역에 위치하지 아니한 재건축사업의 토지등소유자에게는 소유한 주택의 수만큼 주택을 공급할 수 있고, 과밀억제권역에 위치한 재건축의 경우 3주택까지 공급할 수 있다

재개발 사업의 주택 및 부대·복리시설의 공급순위의 구체적인 기준은 시·도 조례로 정하도록 하고 있는데, 각 시·도 조례는 재개발 사업의 강한 공공성 및 공익성으로 인하여 주택 공급과 부대복리시설의 공급기준에 관하여 상세히 규정하고 있다.

최근 서울고등법원은 “재개발 조합으로서는 그 재량에 따라 상가 분양순위를 정할 수 있는 것은 아니고 조례 및 조합정관에서 정해놓은 기준에 따라 상가분양순위를 결정하여야 하므로 상가분양순위를 결정하는 것은 재량행위가 아닌 기속행위이다”하면서 해당 조합원에게 상가 1순위 수분양권이 있음을 확인해준바 있다.

공공성 및 공익성이 상대적으로 약한 재건축 조합은 조합원 전원의 동의를 받아 관리처분계획기준을 따로 정할 수 있다. 따로 기준을 정하지 아니한 이상 부대시설·복리시설의 소유자에게는 부대·복리시설을 공급하는 것이 원칙이나 기존 부대·복리시설의 가액에서 ‘새로 공급받는 부대·복리시설의 추산액’을 뺀 금액이 분양주택 중 최소분양단위 규모의 추산액에서 ‘정관등으로 정하는 비율’을 곱한 가액보다 큰 경우 등에는 상가조합원에게도 주택을 공급할 수 있다.

서울고등법원은 상가조합원이 상가분양을 포기한 경우에는 ‘새로 공급받는 부대·복리시설의 추산액’이 0인 경우로 해석된다고 한 바 있고, 최근에는‘정관 등으로 정하는 비율’을 1에서 0.2로 낮추는 안건에 관하여는 조합원 2/3 이상의 동의를 갖추어야 한다고 판시한바 있다.

최근 재개발 재건축에 대한 관심이 많아졌지만 불충분하거나 부정확한 정보로 인하여 투자에 실패하는 사례도 많고, 사업시행자인 조합의 재량권을 남용한 위법한 처분에 대하여 제대로 대응하지 못하는 경우도 많다. 따라서 분쟁발생시 도시정비사업 분야의 많은 경험을 가진 법률전문가의 조력을 받을 필요가 있다.