유재벌 변호사/사진제공= 법무법인 센트로재건축 사업 등의 매도청구의 경우에는 개발 사업으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격이 산정되는 반면, 토지보상법에 따른 수용의 경우는 해당 공익사업으로 인한 개발이익을 배제할 뿐만 아니라 사업인정고시일 전 시점의 공시지가를 기준으로 수용재결 당시의 가격을 보상금으로 산정하도록 하고 있다는 점에서 큰 차이가 있다. 이러한 토지보상법 규정에 관하여 헌법재판소는 합헌결정을 하였고, 법원 역시 이를 근거로 개발이익을 포함한 현실적인 시가를 보상해달라는 수용대상자의 청구를 받아주지 않고 있다. 이는 하루속히 국회 입법으로 개선할 필요도 있다.

사업시행자와 수용대상자와 협의가 되지 않은 경우, 사업시행자는 지방토지수용위원회에 수용재결을 신청하게 되고, 이후 지방토지수용위원회의 수용재결에 따른 보상금을 공탁하면 수용개시일에 토지 등의 권리를 사업시행자가 취득하게 된다. 이 무렵 사업시행자는 수용대상자를 상대로 토지나 건물인도소송을 하게 된다.

보상금액에 관하여 불복이 있는 수용대상자는 수용재결서 정본을 받은 날부터 30일 이내에 이의신청을 할 수 있다. 만약 이의신청을 하면서 보상금을 수령할 경우 반드시 '이의유보'를 해야 한다. 이의유보를 하지 않고 보상금을 수령하면 이의신청이나 행정소송을 할 수 없다, 의외로 이의신청 기간을 준수하지 못하거나 '이의유보'를 하지 않고 보상금을 수령하여 큰 불이익을 입는 수용대상자가 많으므로 주의를 요한다.

중앙토지수용위원회는 다시 감정 평가한 금액으로 보상금을 변경한다(이의재결). 대체로 수용재결보상금보다 증액되는 경향이 있다. 중앙토지수용위원회로부터 이의재결서를 받은 날로부터 60일 이내 행정소송(보상금증액소송)을 제기하는 방법으로 다시 불복할 수 있다.

지방토지수용위원회의 재결서를 받고 90일 이내에 바로 행정법원에 행정소송을 제기할 수 있지만, 이는 이의신청기간을 준수하지 못할 경우에 부득이 바로 행정소송을 하는 경우가 대부분이며, 보상금 증액이라는 결과 측면에서 중앙토지수용위원회의 이의재결을 거치는 것이 바람직하다.

토지보상법에 따르면 사업시행자만 지방토지수용위원회에 수용재결신청을 할 수 있다. 수용보상대상자는 사업시행자에게 재결신청을 할 것을 청구할 수 있는데(이른바 '조속재결신청'), 만약 사업시행자가 수용보상대상자로부터 재결신청청구를 받고도 60일 이내 지방토지수용위원회에 재결을 신청하지 아니하면 그 지연된 기간에 대하여 소촉법에 따른 법정이율(연 12%의 이율)로 계산한 지연가산금까지 가산하여 지급하여야 한다.

최근 서울고등법원은 재개발 구역 내 대표조합원으로 선임되었던 공유자 1인이 재결신청청구를 한 경우, 이는 조합원이 아닌 현금청산자의 지위에서 재결신청청구서를 작성하여 제출한 것인바 나머지 공유자들에 대하여 재결신청청구의 효력이 발생하지 않는다고 판시한바 있다. 따라서 재결신청청구는 공유자 전원이 하는 것이 바람직하다.

수용보상금을 최대한 많이 받기 위해서는, 협의 단계부터 적극적으로 변호사, 감정평가사 등 전문가의 조력을 받아 매 감정평가 단계마다 감정의견을 적극적으로 개진하고 실지조사에도 참여하는 것이 중요하다. 미리 사감정 평가를 받는 것이 보상금 증액에 도움이 될 수 있다,

현행 수용제도에 따르면 나의 의사와 무관하게 내 재산을 강제로 수용당하면서도 전혀 만족스럽지 못한 금액을 보상금으로 받게 된다. 다만 이러한 수용보상금이라도 최대한 받기 위해 위에서 언급한 내용을 모두 숙지하여 매 단계마다 적절하게 대응하여야 한다. 또한 사업시행자로부터 토지나 건물인도소송을 당하게 되므로 이 역시 적절하게 대응하여야 한다. 그러나 평생 법적 분쟁 없이 살아온 일반인에게는 쉽지 않은 일이므로 많은 전문 지식과 경험을 가진 법률전문가의 조력을 받아 내 재산과 권리를 지키는 것이 무엇보다 중요하다./ 글 법무법인 센트로 유재벌 변호사

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