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[하우징헤럴드]재개발구역 현금청산자의 명도의무 요건

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최고관리자 작성일21-12-16

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[하우징헤럴드] 재개발구역에서 관리처분계획이 인가·고시되면 종전 부동산의 소유자나 세입자 등은 더 이상 관련부동산을 사용할 수 없고 이주를 해야 한다.

그래서 재개발조합은 관리처분인가가 나면 구역 내 소유자 등을 상대로 부동산 인도청구 소송을 제기한다. 다만, 조합이 현금청산대상자나 세입자 등에 대해서 종전의 토지나 건축물의 인도를 구하려면 관리처분계획의 인가·고시만으로는 부족하고 도시정비법 제81조 제1항 제2호에서 정한 대로 토지보상법에 따른‘손실보상’이 선행되어야 한다. 

그동안 재개발조합은 현금청산자의 부동산에 대해 수용재결과 그에 따른 손실보상금을 지급 또는 공탁했다는 것을 근거로 부동산 인도청구 소송을 제기해 왔다.

이에 대해 현금청산자는 통상 수용재결에 따른 보상금이 공탁되었다고 하더라도 이주정착금, 주거이전비, 이사비를 지급받지 못했으므로 도시정비법 제81조 제1항 제2호의 손실보상이 완료되지 않았기 때문에 인도할 수 없다고 항변해 왔다. 

위 규정의 손실보상 범위와 관련해 ‘이주정착금, 주거이전비, 이사비’가 포함되는지 여부에 대하여 하급심에서는 그 판단이 엇갈렸는데, 최근 이와 관련해 대법원이 위 ‘손실보상’의 범위를 명확히 정리했다. 

△대법원 ‘이주정착금, 주거이전비, 이사비’도 손실보상의 범위에 포함=대법원은 현금청산자에 대한 부동산 인도청구 사건에서 “토지보상법 제78조에서 정한 주거이전비 등도 구 도시정비법 제49조 제6항 단서(현행 도시정비법 제81조 제1항 제2호)에서 정한 ‘토지보상법에 따른 손실보상’에 해당”한다고 판시하면서 원심법원(서울고등법원 2018나2061148 판결)의 판결을 파기했다(대법원 2021.6.30.선고 2019다207813 판결). 

나아가 대법원은 현금청산자에 대한 명도소송에서 이주정착금 등의 지급 시기와 관련해, 사업시행자와 현금청산자 사이에 협의가 성립된다면 다른 특약이 없는 한 주거이전비 등 지급의무와 부동산 인도의무는 ‘동시이행관계’이지만, 재결절차 등을 통해 심리·판단된 주거이전비 등을 지급하거나 공탁할 때에는 주거이전비 등의 지급절차가 부동산 인도에 선행되어야 한다는 취지로 판시했다. 

△주거이전비 등 지급되지 않으면 인도거부한 현금청산자에 대하여 형사처벌도 불가=토지보상법 제43조는 “토지소유자 및 관계인과 그 밖에 토지소유자나 관계인에 포함되지 아니하는 자로서 수용하거나 사용할 토지나 그 토지에 있는 물건에 관한 권리를 가진 자는 수용 또는 사용의 개시일까지 그 토지나 물건을 사업시행자에게 인도하거나 이전하여야 한다”라고 정하고, 동법 제95조의2 제2호는 이를 위반해 토지 또는 물건을 인도하거나 이전하지 아니한 자를 처벌한다고 규정하고 있다. 

만약 이주정착금 등이 지급되지 않은 경우에도 위 규정에 따라서 현금청산자는 부동산을 인도해야 할까? 

이와 관련하여 서울북부지방법원은 현금청산자가 수용개시일까지 수용대상 부동산을 인도하지 않은 행위에 대해 위 규정을 위반했다고 보아 유죄를 인정했는데, 최근 대법원이 위 판결도 파기했다(대법원 2021.7.29.선고 2019도13010 판결). 

대법원은 사업시행자가 토지보상법 제43조에 따라 부동산의 인도를 청구하는 경우 현금청산대상자 등이 주거이전비 등을 보상받기 전에는 특별한 사정이 없는 한 구 도시정비법 제49조 제6항 단서(현행 도시정비법 제81조 제1항 제2호)에 따라 주거이전비 등의 미지급을 이유로 부동산의 인도를 거절할 수 있다는 취지로 판시했다. 

앞서 언급한 ‘손실보상’의 범위에 관한 대법원 판결의 판시에 비추어 볼 때 당연한 논리적 귀결이라고 생각한다.

김정우 변호사 / 법무법인 센트로

출처 : 하우징헤럴드(http://www.housingherald.co.kr)