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조합원 입주권 못받은 경우, 소송은 어떤 형태로?_권재호변호사

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최고관리자 작성일21-02-19

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                      법무법인센트로 권재호변호사 


사례1. 갑과 을은 부부로서 재건축 구역 내에 각각 아파트를 따로따로 소유하던 중, 을이 소유하고 있던 아파트를 제3자 병에게 매도하였다.

그런데 조합은 갑과 을이 부부로서 1세대였으니 을로부터 소유권을 취득한 병 역시 1세대로서 단독 조합원 자격을 부여할 수 없고, 단독 조합원 자격이 없는 이상 단독 입주권 역시 줄 수 없다는 통지를 받았다.

사례2. 정은 재개발구역 내에 살며 허름한 주택 하나를 소유하고 있는 조합원이다. 직장 문제로 다른 지역으로 전입하면서 조합에 주소변경을 신고하였다. 그런데 정은 어느 순간부터 조합으로부터 아무런 통지와 소식을 받을 수 없었다. 별일이 없겠거니 하고 생각하던 어느 날, 분양신청이 이미 마감되고 관리처분계획 총회까지 모두 마쳤다는 소식을 접하였다.


조합원 입주권을 받기 위해서는 조합원 자격과 분양 자격을 동시에 갖추어야 한다. 권리산정기준일 이후 신축된 공동주택을 취득한 조합원은 조합원의 자격을 가지나 독자적인 분양자격을 상실하므로 단독 입주권은 받을 수 없다. 반면 조합설립인가일 이후 다물권자로부터 부동산 하나를 양수한 경우에는 단독 조합원 자격이 없으므로, 분양자격과 관계없이 단독 입주권을 받을 수 없는 것으로 취급되어 왔다(현재까지의 법제처 해석이다. 부산고등법원 판결도 동일하다. 다만 최근 광주고등법원은 이와 다른 취지의 판시를 한 바 있다).

즉, 위와 같이 입주권을 받지 못하는 원인은 여러 가지이므로, 입주권을 받지 못한 당사자는 처분 원인과 사업 진행 상황에 맞게 소송형태를 정확히 구분하여 소송을 제기하여야 한다.

조합원 지위를 인정받지 못하여 입주권 미부여시, ‘조합원 지위 확인소송’ (행정법원)

먼저 조합원 지위를 인정받지 못하여 입주권을 받지 못한 경우에는, ‘조합원 지위 확인소송’을 제기하여야 한다. 즉, 입주권을 받지 못한 원인이 조합원 지위(혹은 단독 조합원 지위)가 없는 경우라면, 조합원 지위를 인정받기 위해서는 민사소송이 아니라 공법상 당사자소송의 형태로 ‘조합원 지위 확인소송’을 제기하여야 한다.

대법원 역시 구 도시재개발법의 사안에서, “조합을 상대로 한 쟁송에 있어서 강제가입제를 특색으로 한 조합원의 자격 인정 여부에 관하여 다툼이 있는 경우에는 그 단계에서는 아직 조합의 어떠한 처분 등이 개입될 여지는 없으므로 공법상의 당사자소송에 의하여 그 조합원 자격의 확인을 구할 수 있다”고 판시하여, 민사소송이 아닌 공법상 당사자소송을 제기하여야 함을 확인한 바 있다.

따라서 사례1의 경우에는 “단독 조합원 지위확인”을 구하는 형태의 공법상 당사자소송(행정소송)을 제기하여야 하고, 민사법원에 위와 같은 소송을 제기하여서는 안된다. 다만 이미 관리처분계획이 수립되었다면 관리처분계획을 다투는 취지의 청구취지도 함께 넣어 소송을 제기하는 것이 좋다.

다음으로, 조합원 자격이 아닌 분양자격을 인정받지 못하여 입주권을 받지 못한 경우에는 “수분양권 확인소송”이 아닌 “관리처분계획 취소소송”을 제기하여야 한다. 대법원은 “도시 및 주거환경정비법에 의한 주택재개발·재건축 정비사업에서 사업 시행의 결과로 만들어지는 신축 주택에 관한 수분양자 지위나 수분양권은 조합원이 된 토지 등 소유자에게 분양신청만으로 당연히 인정되는 것이 아니라 도시 및 주거환경정비법 제76조 제1항 각호의 기준에 따라 수립되는 관리처분계획으로 비로소 정하여진다. 따라서 조합원은 자신의 분양신청 내용과 달리 관리처분계획이 수립되는 경우 관리처분계획의 취소 또는 무효확인을 항고소송의 방식으로 구할 수 있을 뿐이지, 곧바로 조합을 상대로 민사소송이나 공법상 당사자소송으로 수분양권의 확인을 구하는 것은 허용되지 않는다”고 판시하여, 관리처분계획이 수립되지 않은 경우 수분양권의 확인을 구할 수는 없음을 확인한 바 있다.

분양자격 문제가 다툼이 된 경우 '수분양권 확인소송'이 아닌 '관리처분계획 취소소송'을 하여야 한다.

(다만 최근 서울고등법원은, 예외적으로 관리처분계획 내용에 다툼의 대상이 되는 분양순위 등이 결의가 이루어지지 않았다는 특별한 사정이 있는 경우에는 수분양권 확인을 구하는 형태의 소송을 인정한 바 있기는 하다. 하지만 본 사안은 아주 예외적인 사안이다.)

반면, 조합원 총회를 통해 관리처분계획 안건이 통과되었지만 아직 관할관청의 인가를 받지 못하여 관리처분계획이 효력을 발하지 못한 경우에는 ‘관리처분계획’ 자체의 취소를 구할 수는 없다. 이러한 경우에는 ‘관리처분계획이 이루어진 총회의 무효확인을 구하는 형태’의 당사자소송을 제기하여야 한다.

아직 관리처분계획 인가를 못받은 경우,

관리처분총회의 무효확인을 구하는 형태의 소송 要

즉, 대법원은, 행정주체인 재건축조합을 상대로 관리처분계획안에 대한 조합 총회결의의 효력 등을 다투는 소송은 「행정소송법」상의 당사자소송에 해당하고, 관리처분계획에 대한 인가·고시가 있기 전에는 허용할 필요가 있으나, 나아가 관리처분계획에 대한 관할 행정청의 인가·고시까지 있게 되면 관리처분계획은 행정처분으로서 효력이 발생하게 되므로, 총회결의의 하자를 이유로 하여 행정처분의 효력을 다투는 항고소송의 방법으로 관리처분계획의 취소 또는 무효확인을 구하여야 하고, 그와 별도로 행정처분에 이르는 절차적 요건 중 하나에 불과한 총회결의 부분만을 따로 떼어내어 효력 유무를 다투는 확인의 소를 제기하는 것은 특별한 사정이 없는 한 허용되지 않는다고 보아야 한다고 판시한 바 있으므로, 아직 관리처분 ‘인가’를 받기 전이라면 ‘관리처분계획 총회 결의안에 대한 무효확인소송’을 제기하여야 하고, 인가가 이루어진 경우라면 관리처분계획 자체의 취소소송을 제기하여야 한다.

그리고 처분에 대한 취소소송은 ‘처분이 있음을 안 날로부터 90일 이내’에 제기하여야 하는데, 대법원은 관리처분계획이 인가 고시가 있은 날로부터 5일이 경과한 날에 처분이 있음을 알았다고 보아 그때부터 제소기간이 기산된다고 보므로, 관리처분계획에 대한 취소소송은 인가일로부터 95일 이내에 제기하여야 한다.

관리처분계획 취소소송은 인가고시일로부터 95일 이내에 제기하여야 한다.

따라서 사례2의 경우에는 관리처분 인가를 받기 전이라면 ‘관리처분총회 안건’에 대한 무효확인소송을 제기하여야 하고, 인가를 받은 후라면 인가일로부터 95일 이내에 ‘관리처분계획 취소소송’을 제기하여야 할 것이다.