지역주택조합 탈출전략 법원 정보공개청구 받아들여줘

지역주택조합 사업은 업무대행사 주도로 시행되는 경우가 대부분이다. 업무대행사가 조합원을 늘리고, 토지를 확보하는 일련의 과정은 앞으로의 사업 진행에 결정적임에도 이에 관하여 조합원들과 일일이 공유하지 않는다. 사업이 예상보다 지지부진하다는 사실이 알려지면 조합원들이 이탈할 우려가 있고, 이는 사업 실패로 이어지기 때문이다.

조합원의 견제 도구, 정보공개제도

그렇기 때문에 조합원에 의한 견제는 거의 불가능했다. 사업 시행에 관심을 두려고 하여도 정보에 접근할 수 없어서 여의치 않았던 것이다. 또한 조합과 결별하고자 하는 사람도 조합과 싸울 무기가 없는 형편이었다. 조합원에게 일방적으로 불리한 사정을 고려하여 주택법은 정보공개제도를 도입하여 조합 운영의 투명성을 제고하고자 하였다.

구체적으로 주택법은 주택조합의 발기인 또는 임원이 사업 시행에 관한 자료를 조합원들이 알 수 있도록 공개할 의무가 있다고 규정하였다. 특히 최근에는 ‘조합원 모집 현황’과 ‘건설부지의 소유권 확보 현황’에 관하여 분기별로 실적보고서를 작성하고, 이를 공개하여야 할 의무까지 부과하였다.

정보공개청구

법률상 공개의무가 있다고 하더라도 모든 조합이 조합원의 요구에 따라 이를 내어주지는 않는다. 이러한 경우에는 조합을 상대로 정보공개청구를 하여야 한다. 판결을 받아 강제로 공개하도록 하는 것이다. 따라서 법원이 이를 인정해줄지가 문제인데, 법원 역시 소수의 전횡으로 인한 폐단을 막기 위하여 조합원들의 정보공개청구권을 인정하는 추세이다. 센트로는 최근 지역주택조합에 대한 정보공개청구를 하여 승소한 바 있다.

이러한 개정 내용은 향후 지역주택조합의 운영과 분쟁해결에 많은 영향을 미칠 것으로 보인다. 소유권 확보 현황을 속이는 것은 어차피 들통이 날 거짓말로서 줄어들 것이고, 시공사 선정, 추가 분담금의 배분 과정 등을 감시하기 더욱 쉬워질 것이다. 또한 분쟁이 이미 현실화되어 소송이 제기된 상황에서는 공개된 정보를 소송자료로 활용하기가 더욱 용이해질 것이다.

2. 지역주택조합사업자에 대한 설명의무 부과의 필요성

큰 길을 지나다가 모델하우스 앞에서 지역주택조합에 관한 전단을 종종 받는다. 역세권 부지에 고급 주방 가구를 들여놓았는데도 분양가가 생각보다 싸다. 누구나 아는 건설사의 명함을 내미는 직원을 만나면 그나마 가지고 있던 의심까지 거두게 된다. 빨리 해야 더 좋은 위치의 집을 받을 수 있다는 말에 마음이 급해지고, 계약금도 생각보다 그리 크지 않아서 평소보다 더 과감해진다.

지역주택조합은 집이 없거나 있더라도 작은 평형을 소유한 서민들이 집을 마련하기 위하여 결성하는 조합이다. 하지만 까다로운 조건 때문에 실제로 사업이 시행되기 어렵고, 그로 인한 부담은 모두 조합원들에게 전가되어 오히려 ‘서민을 잡는 아파트’가 되어버렸다.

조합이 당신을 속이는 이유

지역주택조합의 경우 조합의 설립인가를 받기 위해서는 부지 중 일정 비율에 해당하는 토지의 사용권원 및 소유권을 확보하여야 한다. 이는 도시 및 주거환경정비법상 조합의 설립 요건보다 엄격한 것으로서 지역주택조합 사업 진행에 가장 큰 걸림돌이 된다. 많은 조합이 착공에 이르지도 못하고 이 단계에서 좌초된다.

과거에는 사업의 성공가능성이 이와 같이 희박한데도 불구하고, 조합원을 모집하는 직원들은 이러한 위험을 제대로 설명해주지 않았다. 오히려 부지의 소유권 확보에 관하여 과장하여 시행이 임박한 것처럼 홍보하기도 하였다.

조합의 설명의무

최근에는 조합원을 모집하는 경우 조합원의 자격, 부지의 소유권 확보에 관한 사항 등을 가입 신청자가 이해할 수 있도록 설명할 의무를 부과하였다. 설명의무를 다하지 않은 경우 과태료가 부과되므로, 조합원이 홍보직원에게 속아서 당할 위험은 훨씬 줄어들게 되었다. 하지만 한편으로는 충분한 설명을 듣고도 조합원이 되기로 한다는 것이므로 자신의 결정에 대한 책임이 더욱 커지게 되었다. 따라서 계약 내용을 조금 더 주의해서 살펴볼 필요가 있게 되었다.

3. 지역주택조합사업 구역 내 토지소유자(지주)가 유의할 점

사업이 실패하는 이유 – 사업부지 확보의 어려움

지역주택조합 사업의 성패는 사업부지의 소유권 내지 사용권원을 확보할 수 있는지 여부에 달려있다. 현행 주택법은 사업부지의 소유권을 모두 확보한 경우에 사업을 시행할 수 있도록 하되, 예외적인 경우에는 확보 비율을 완화한다. 원래부터 토지를 소유하여온 사람들의 의사를 최대한 존중하겠다는 의도이다. 하지만 일정 비율의 소유권을 확보한 경우에는 나머지 토지소유자들에게 토지를 매도할 것을 강제할 수 있도록 하였다.

그런데 완화된 비율이라고 하더라도 원래 살던 사람들에게 땅을 사오는 것은 쉬운 일이 아니다. 게다가 지역주택조합이 땅을 사들인다는 소문이 나면 곧바로 거래가격에 반영되어 조합의 부담은 더욱 커지고, 이로 인한 추가부담금을 더 이상 조합원들이 감당하지 못하여 사업이 실패하기도 한다.

부지확보 과정에서 조합이 유의해야할 점

이러한 일을 방지하기 위해서 토지의 소유자들과 매매계약을 할 때 각별한 주의가 필요하다.

우선 잔금지급일은 조합원 모집 추이에 따라 결정하여야 한다. 잔금을 제때 지급하지 못하면 손해배상 책임을 물을 뿐만 아니라 매매계약이 해제되어 사업 시행에 큰 지장을 줄 수도 있기 때문이다. 그러므로 조합원이 충분히 모집되어 분담금이 어느 정도 모일 시기를 잔금지급일로 정하여야 할 것이다.

또한 토지소유자가 단순히 변심하여 계약을 파기하려고 하는 경우를 대비하여 ‘손해배상액 예정’과 ‘위약벌’ 조항을 두는 것도 필요하다.

마지막으로 절차를 간이하게 하고, 이중과세를 피하기 위하여 토지의 소유권이전등기는 설립된 지역주택조합의 명의로 한 번에 마치는 것이 좋다.

한편 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 지구단위계획을 제안하기 위하여 필요한 토지소유자의 동의서가 토지를 매도한다는 매매계약서가 아님을 주의하여야 한다. 조합원을 모집하는 과정에서 동의서를 제시하며 마치 소유권이 확보에 전혀 문제가 없는 것처럼 과장하는 경우가 있다. 하지만 이들은 전혀 별개의 것이므로 지구단위계획에 동의한 사람도 땅을 팔지 않을 수는 있는 것이다.

4. 지역주택조합, 조합원 모집보다 토지확보가 우선되어야

지역주택조합

지역주택조합 제도는 무주택자나 소형 주택만을 소유한 사람들이 힘을 모아 자신의 집을 장만할 수 있도록 만든 제도이다. 이들은 건설에 필요한 부지를 사고, 건물을 올리는데 필요한 비용을 공동으로 부담한다. 제도 설립 취지에 따라 투기세력의 유입을 막기 위하여 가입자격을 엄격하게 제한한다.

주택 공급을 위한 제도임에도 법규가 미비하여 원래의 좋은 취지대로 실현되기 어렵다. 주택을 건설하기 위해서는 건설 부지를 확보하는 것이 선행되어야 한다. 그런데 지역주택조합 제도는 주택에 살 사람을 먼저 모은 다음 그 사람들이 돈을 모아 부지를 확보하도록 고안되었다. 그렇기 때문에 건설 부지를 살 만큼 ‘조합원이 충분히 모으는 것’이 사업 시행의 첫 단계이다.

사업부지 확보의 어려움과 개정의 필요성

그런데 건설 부지를 사는 과정에서 조합은 다시 어려움을 마주하게 된다. 원래 토지를 소유하였던 사람들을 회유하여야 하는 것이다. 이들은 다양한 동기를 가지고 토지를 파는 것을 거부한다. 그 중 지배적인 동기는 지가 상승에 대한 기대인데, 이로 인하여 땅을 사는데 필요한 돈이 예상외로 크게 늘어난다. 부족한 돈은 다시 조합원들의 분담으로 마련되어야 하는데, 그 과정에서 갈등이 생기곤 한다.

이와 같이 부지를 확보하는 과정에서 발생하는 사업의 지연과 그에 따른 비용 지출은 법 개정을 통해 어느 정도 해결할 수 있어 보인다. 즉, 모집주체가 부지 면적 중 적어도 50% 이상에 해당하는 소유권 내지 토지사용승낙서를 확보한 경우에 한하여 관할청에 모집신고를 할 수 있도록 하여야 한다. 그렇게 할 때에 기존의 주먹구구식 운영에서 탈피하여 건실한 계획을 가지고 사업을 추진할 수 있을 것이다.

5. 지역주택조합 횡령 비리, 지역주택조합 탈퇴 말고도 할 수 있는 방법은

사업의 실패 요인 – 조합 임원의 일탈

조합임원이나 조합 설립 업무 등을 대행하는 업무대행사의 임직원의 욕심으로 오히려 사업이 실패로 돌아가는 경우가 있다. 사업시행요건이 엄격한 지역주택조합사업의 경우 원래부터 목적달성이 쉽지 않은데, 조합 내부에서마저 이해가 엇갈린다면 그 사업은 결코 성공할 수가 없는 것이다.

임원의 일탈로 자금이 새어나가는 경우, 부족해진 자금을 메워야할 사람들은 결국 ‘조합원들’이다. 그렇기 때문에 임원의 해이를 결코 가볍게 넘겨서는 아니 되고, 철저히 감시하여야 한다.

조합 임원에 대한 견제 방법

조합원이 조합 운영에 관하여 감시하려고 해도 관련 자료를 얻을 수 없다면 이는 불가능할 것이다. 주택법은 임원에게 연간 자금운용계획서와 자금입출금명세서를 작성하여 조합원이 알 수 있도록 공개할 의무를 부과하고 있다. 그렇기 때문에 조합원은 이러한 자료를 토대로 사업이 정상적으로 운영되고 있는지 감시할 수 있다.

조사 결과 임원이 조합의 자금을 비정상적으로 운용한 정황이 밝혀진다면 임원에 대하여 직무집행정지가처분 소송을 제기하여 더 이상 불법행위를 하지 못하도록 막아야 한다. 그리고 형사상·민사상 책임을 물을 수 있을 것이다.

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