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센트로 칼럼

아파트 구입에 ‘왕도’는 없다 -지역주택조합, 청약통장 필요 없고 저렴하지만 난관 많아

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최고관리자 작성일20-10-07

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https://magazine.hankyung.com/business/article/2018060401175000021

 

아파트를 구입하는 방법은 여러 가지다.

 

첫째, 부동산중개사 사무소나 인터넷 또는 직접 발품을 팔아 구입하는 방법. 둘째, 청약저축에 가입해 일반 분양 신청을 하고 당첨되는 방법.

셋째, 재건축·재개발 지역의 물건을 구입한 뒤 사업이 진행되기를 기다리는 방법. 또 경매·공매로 구입하는 방법이 있을 수 있다.

 

지역주택조합 사업은 스스로 부동산 개발사업 주체가 되어 손익을 떠안는 것

 

남은 방법으로 지역주택조합(또는 지역조합)에 가입이 있다. 지역주택조합 홍보관(모델하우스가 아니다)에 가보면 이미 개발계획이 다 확정된 것 같고 거기에 나와 있는 아파트를 그냥 확정된 금액으로 구입하면 될 것처럼 생각된다. 그리고 시공사도 이미 다 정해진 것 같다.

 

하지만 그게 아니다. 지역주택조합 사업이란 자기 스스로 부동산 개발 사업의 주체가 된다는 것을 의미한다. 개발 주체는 사업의 진행에 따른 이익과 손실을 그대로 떠안는다. 심지어 사업 자체가 좌초되고 투자했던 금액을 고스란히 날릴 수도 있다.

 

부동산 개발 사업은 자기 돈 또는 은행의 돈을 빌려 사업 대상 구역의 땅을 구입하는 것에서 시작된다. 지역조합은 그 종잣돈을 여러 사람으로부터 모집한다. 바로 이 모집 행위에 응해 계약금 3000만원 내지 4000만원을 납부하는 것이 지역조합에 가입하는 행위다.

 

지역주택조합, 사업이 안정화된 이후에 가입해야 보다 안전

 

그렇다면 지역주택조합에 언제 가입해야 할까? 주택법에 의하면 토지 사용권 확보가 80%가 돼야 비로소 지역조합 설립 신청이 가능하다. 이처럼 지역조합이 설립되기 전에 조합원 가입 계약을 하는 사람을 1차 조합원이라고 하는데, 가장 용감한 사람이다.

조합설립인가 이후에 가입하는 사람을 2차 조합원이라고 하는데, 이들은 사업 대상 구역의 토지 사용권이 80% 이상 확보된 상태에서 가입한 자들이므로 사업이 조금 더 안정화됐을 때 가입한 셈이다.

더욱 더 안전한 상태에서 가입하는 사람은 사업 계획 승인이 난 이후 들어오는 경우다. 사업 계획 승인은 사업 대상 구역의 토지 95%의 소유권을 확보한 상태에서 나머지는 매도 청구 소송으로 확보가 거의 확실한 단계에서 들어가므로 더 안전한 상태에서 가입하는 것이다.

 

사업계획승인 실패 시 계약금 외에도 추가분담금 납부 부담 있어

 

재개발·재건축과 지역주택조합은 사업이 실패했을 때 감당해야 할 리스크 면에서 차이가 크다.

 

재개발·재건축은 일정한 구역 내에 부동산을 소유하고 있는 여러 사람들이 스스로 주체가 돼 자기 집을 허물고 새집을 짓는 사업을 하는 것을 말한다. 이들 중에서 대표자를 뽑아 조합장을 맡기고 시공자를 선정해 아파트를 짓는다. 따라서 사업을 진행하다가 안 되면 그냥 그대로 눌러앉아 살면 된다. 그동안 지출한 비용은 각자 분담해 2000만 원~3000만 원씩만 내면 그만이다.

 

반면 지역조합은 사업 대상 구역에 부동산을 소유한 사람들이 주체가 되는 것이 아니라 실은 그 구역의 외부에 사는 사람들이 주체가 돼 돈을 모아 사업 대상 부지를 사냥하듯이 매입해 들어가는 것이다. 따라서 80% 사용권을 확보하지 못하면 조합 설립에 실패하게 되고 또 나아가 95% 토지 소유권 확보를 하지 못하면 사업 계획 승인에 실패하게 된다. 그러면 사업은 못한다. 그 과정에서 초기 계약금 3000만 원~4000만 원 외에도 계속해 추가 자금을 납부해야 하고 좋지 않은 경우에는 늪에 빠지듯 계속해 돈을 쏟아 넣게 되고 나중에는 한 푼도 건지지 못할 수도 있다.

 

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