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-임형준 변호사의 법으로 읽는 부동산  

-생활형 숙박시설로 분류돼 법적 보호 장치 부족…광고 믿지 말고 시행·운영사 실적 봐야

몇 년 전 분양형 호텔이 선풍적인 인기를 끌었다. 시행사는 ‘저렴한 분양가, 고율의 수익, 여가용으로 객실 사용 가능’ 등의 문구로 분양형 호텔을 광고했다. 많은 이들이 재테크나 노후 대책의 일환으로로 분양형 호텔에 투자했다. 하지만 수년이 지난 지금 분양형 호텔의 문제점들이 드러나고 있다.

분양형 호텔 사업은 시행사가 호텔 객실을 한 호씩 분리 분양하고 위탁 운영 회사가 호텔을 운영해 발생한 수익을 운영사와 수분양자가 나눠 갖는 사업을 말한다.

수분양자는 시행사와 호텔 분양 계약을 체결하고 운영사와 위탁 운영 계약을 체결한다. 그런데 대부분은 시행사가 일방적으로 운영사를 지정한다.

이 때문에 수분양자는 운영사의 운영 능력을 확인할 기회조차 갖지 못하고 시행사가 지정한 운영사와 위탁 운영 계약을 체결하는 경우가 많다. 이러한 과정에서 운영 능력이 없는 회사가 운영사로 지정될 뿐만 아니라 시행사의 페이퍼컴퍼니가 운영사로 지정되기도 한다.

또 다른 위험성은 과장 광고다. 많은 시행사들이 ‘고율의 수익률을 보장한다’고 광고한다. 하지만 시행사들이 보장하는 수익률은 1~2년간의 단기 수익률을 의미하는 것이 많다. 그마저도 운영사의 미숙한 운영 능력으로 수익이 나지 않는 것가 많다.

그뿐만 아니라 위탁 운영 계약서의 구석진 곳에 ‘상황에 따라 수익률은 변동 가능하다’는 문구를 기재해 면책의 여지를 두기도 한다.

시행사들은 ‘유명 브랜드 호텔이 직접 운영한다’고 광고하기도 한다. 유명 브랜드 호텔의 상표만 빌리는 브랜드 계약을 체결했을 뿐 실제 운영은 시행사의 페이퍼컴퍼니에 불과한 운영사가 하는 경우가 많다.

위와 같은 과장 광고 행위를 사기죄로 처벌하기 위해서는 과장 광고 행위가 기망 행위에 이를 정도여야 한다. 기망 행위는 거래에서 중요한 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비춰 비난 받을 정도의 방법으로 허위로 고지하는 것을 의미한다.

하지만 시행사가 처음부터 수익금을 지급할 의사도 없이 수익률에 관한 광고를 했고 그로 인해 시행사의 과장 광고가 기망 행위에 해당한다는 사실을 입증하기는 쉽지 않다.
 

◆에스크로·보증보험 등 담보 수단 꼭 요구해야 

분양형 호텔의 또 다른 문제는 법적 보호 장치가 미비하다는 것이다. 주택법에 따라 시행사는 30가구 이상의 공동 주택을 건설할 때 주택도시보증공사가 제공하는 분양보증보험에 가입할 의무가 있다. 하지만 분양형 호텔은 생활형 숙박 시설로 분류된다.

이에 따라 분양형 호텔을 분양하는 시행사는 보증보험에 가입할 의무가 없다. 또 분양 계약과 위탁 운영 계약의 당사자가 달라 수분양자는 약정한 수익금이 지급되지 않더라도 이를 이유로 시행사와의 분양 계약을 해제·해지하기 어렵다.

특히 운영사를 상대로 한 수익금 청구 소송에서 승소하더라도 운영사의 자금 사정으로 인해 실제로 수익금을 지급받지 못하는 경우가 허다하다.

이에 따라 분양형 호텔에 투자할 때는 주의 사항이 몇 가지 있다. 먼저 분양형 호텔에 투자하려는 이는 시행사의 광고를 무조건적으로 신뢰해서는 안 된다.

광고의 내용이 분양 계약서 또는 위탁 운영 계약서에 구체적으로 기재돼 있지 않은 이상 광고에 따른 이행이 이뤄지지 않는다고 해 시행사 또는 운영사에 어떠한 책임도 묻기 어렵다는 것을 기억해야 한다.

계약서 작성 단계부터 법인등기사항전부증명서, 시행사의 공사 실적, 운영사의 경영 실적에 관한 자료들을 집요하게 요구해 이를 확인해야 한다. 가능하다면 에스크로와 보증보험 등의 임의적 담보 수단을 마련해 줄 것을 요구할 필요도 있다.

이미 분양형 호텔에 투자했다면 운영사의 방만하고 부실한 운영이 문제가 되면 위탁 운영 계약을 해지하고 객실의 인도를 구할 수 있다. 운영사를 상대로 수익금의 지급을 구하는 소송을 제기할 여지도 있다.

그뿐만 아니라 시행사의 과장 광고를 이유로 시행사를 상대로 민사상의 손해 배상을 청구하거나 시행사의 과장 광고가 기망 행위에 해당한다는 사실을 입증해 사기죄로 처벌할 수도 있다.

임형준 법무법인 센트로 변호사

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