서울의 한 재개발구역에서, 아파트와 상가소유자들이 공유하고 있는 1필지의 대지 중 일부인 상가 부지가 위 재개발구역에 편입이 되었는데, ‘갑’ 재개발조합에서는 위와 같이 편입된 부지가 상가를 위하여 사용되고 있다는 이유로 아파트 소유자들을 제외하고 상가소유자들만 토지등소유자로 인정하여 정비사업을 추진하였다.

즉 ‘갑’ 재개발조합은 위 아파트 소유자들도 이 사건 상가 부지를 공유하고 있음에도 불구하고 토지등소유자의 지위가 인정되지 않는다는 전제 아래 사업을 진행하였으며, 관리처분계획에서도 아파트 소유자들에 관한 내용은 전혀 반영하지 않았다.

한편, 도시정비법은 재개발구역의 토지등소유자에 관하여 ‘정비구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자’라고 규정하고 있고(도시정비법 제2조 제9호 가목) 재개발구역의 토지등소유자에게는 분양신청권이 주어지며(도시정비법 제72조), 분양신청을 포기할 경우 현금청산을 받게 된다(도시정비법 제73조). 그리고 위와 같은 내용은 모두 관리처분계획으로 수립된다.

이에 아파트 소유자들은 “위 상가 부지를 공유하고 있는 아파트 소유자들도 토지등소유자에 해당하기 때문에, 재개발조합이 분양신청절차 등을 보장해야 하는데 이를 무시한 채 수립한 이 사건 관리처분계획이 위법하다”며 서울행정법원에 행정소송을 제기하였다.

서울행정법원은 아파트 소유자들이 토지등소유자의 지위에 있는지에 관하여, “이 사건 사업시행구역 내 토지등소유자는 피고의 조합원 지위에 있는데, 이 사건 상가가 소재한 이 사건 대상 토지 부분이 이 사건 사업시행구역에 편입됨으로써 이 사건 상가의 각 세대별 소유자들과 이 사건 아파트의 각 세대별 소유자들은 이 사건 대상 토지에 대한 공유자로서 모두 피고의 조합원의 지위에 있다”라고 판시하여 이 사건 아파트 소유자들이 토지등소유자의 지위에 있다고 판단하였다(서울행정법원 2020. 5. 29. 선고 2018구합74983 판결).

나아가 서울행정법원은 “공유자들의 경우 대표조합원을 선임하여 분양신청을 하거나 또는 공유자 전원이 일치하여 분양신청을 해야만 하고 그중 1인이라도 분양신청을 원하지 않을 경우 그 전원이 현금청산자가 되는데, 이 사건 대상 토지를 공유하고 있는 상가 소유자 중 일부가 분양신청을 포기하였으므로 아파트 소유자들은 현금청산대상자가 된다. 그런데 이 사건 관리처분계획을 수립하는 과정에서 아파트 소유자들을 현금청산대상자로 분류하지 않은 것은 위법하다”는 취지로 판시하면서 위 관리처분계획에 대하여 전부 취소하는 판결을 선고하였다.

위 판결은 정비구역 내 편입된 일부 토지에 대한 공유지분권자에 대해서도 토지등소유자의 지위를 인정하였다는 점에서 의미가 있다. 또한 재개발조합은 현금으로 청산하여야 하는 토지등소유자별 기존의 토지·건축물 또는 그 밖의 권리의 명세와 이에 대한 청산방법을 포함하여 적법하게 관리처분계획을 수립하여야 할 것이다.