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재건축 시가(市價)평가에 대한 발상의 전환에 대하여

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최고관리자 작성일18-06-28

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재건축 매도청구에서의 시가(市價)감정평가와 관련하여 바뀌어야 할 적폐(공시지가 기준법)에 대하여 기술하여 보았습니다. 

감정의견서
- 재건축 시가평가에 대한 발상의 전환에 대하여 -

 

  2018가합OOOOO 소유권이전등기

  OOOO재건축정비사업조합

  OO  OO

 

위 사건의 감정에 관하여 피고 OOO OO인의 소송대리인은 다음과 같이 감정에 대한 기초의견서를 제출합니다.

다 음

 

1. 본 소송에서의 감정평가는 '개발이익'이 포함된 정당한 '시가(市街)'를 평가하기 위한 것으로서 공시지가기준법을 원칙으로 한 것이 아닌, 시가감정을 원칙으로 한 평가기법이 필요합니다.

 

대법원은 2014. 12. 11. 선고 201441698판결에서 도시정비법에 의한 재건축 조합의 매도청구소송에서 감정평가(이하 본건 감정평가라고 합니다)는 시가에 대한 평가임을 명확히 하며, “이때의 시가는 매도청구권이 행사된 당시의 객관적 거래가격으로서 주택재건축사업이 시행되는 것을 전제로 하여 평가한 가격, 즉 재건축으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격을 말한다라고 판시하였습니다. 이렇듯 대법원 판례는 재건축조합의 분양미신청자에 대한 매도청구소송에서는 분양신청마감일 다음날을 매매계약 성립일로 보아 그 때를 감정평가 기준일로 보면서도, 해당 감정평가를 함에 있어서는 장래 발생이 예상되는 개발이익을 포함하라고 판시하는 바, 본건 매도청구소송에서 피고들의 물건지 역시 시가에 개발이익을 합산한 가격으로 평가되어야 합니다.

 

나아가 대법원은 2008. 10. 9. 선고 200837780 사건에서는 청산금액이 개발이익을 적절히 반영하는 한 반드시 시가감정에 의해야 하는 것도 아니고 반드시 특정 시점에 국한된 감정평가를 해야 하는 것도 아니라고 판시하는 바, 본건 감정평가에서도 특정 시점 및 감정평가기법이나 관행에 구속될 필요는 없는 것입니다.

 

2. 재건축 매도청구는 시가평가가 원칙이므로, 공시지가 기준을 통하여 우회하는 것이 아니라 막바로 시가(市價)로 접근해야 합니다(감정평가법 제3조 단서를 먼저 적용).

 

특히 본 건 매도청구는 재개발사업에서 수용을 위해 이루어지는 감정평가나 재건축조합원들간 청산금 확정을 위해 이루어지는 종전자산평가와는 그 목적이 전혀 다릅니다. 재개발사업은 고도의 공공성이 인정된다는 이유로 공시지가를 기준으로 감정평가를 하고, 시가보다 낮은 가격에 수용재결이 이루어집니다. 그리고 재건축조합의 조합원들 간 청산금 산정 및 확정을 위해 이루어지는 종전자산평가는 일정한 부담금 내지 수익금의 분배를 위한 것으로 개별 물건지의 가격보다 그 비율이 관건입니다.

 

반면 재건축사업은 공공이 아닌 민간이 주체가 되어 진행하는 것이며, 이 때 분양미신청자는 조합원이 아닌 지주로서 소유 토지 및 건물의 매도 의무만을 지는 자입니다. 비록 우리 도시정비법은 재건축조합 분양미신청자에 대한 매도청구를 명시하는 등 그 매도를 강제할 수 있도록 하나, 이는 사업의 원활한 진행을 위한 것일 뿐이고 그 대금의 결정은 정당한 시장가격에 의해야 마땅합니다.판례 역시 이러한 이유로 재건축조합의 분양미신청자에 대해 (개발이익이 포함된)시가배상의 법리를 명확히 하고 있는 것입니다. 이렇듯 본건 감정평가는 공익성을 고려해 현저히 낮은 금액으로 수용재결을 하기 위해 이루어지는 재개발구역 내 감정평가 혹은 조합원 간의 분담 및 수익 비율을 정하기 위한 재건축조합의 종전자산평가와 그 목적이 전혀 다르므로, 감정평가 역시 위 두 경우와는 다른 기준에 의해 이루어져야 합니다.

 

그러나 위와 같이 각 감정평가의 목적 및 쓰임이 명백히 다름에도 대다수의 감정평가가 하나의 감정평가기준 및 기법에 의지하여 이루어지고 있습니다. 현재 법령 및 관행에 따라 가장 많이 사용되는 평가기법은 공시지가 기준법입니다. 이 평가기법은 과세표준인 공시지가를 기준으로 판단하여 공익성이 강한 재개발 수용에 적용하기 위한 것이지 진정한 시가를 파악하기 위한 평가 방법이 아닙니다. 뿐만아니라 본건 감정평가는 조합원들 간의 종전자산평가를 서로 비교하여 청산금을 정하는 일과는 달리 그 자체로 매매대금이 되는 만큼 현재 시점의 객관적 가치를 그대로 반영할 수 있는 감정평가가 필요합니다.

 

따라서 본건 감정평가의 경우 기존의 감정평가 방식(공시지가기준법을 우선 적용하고 기타 요인을 고려하여 수정 및 보정을 하는 방식)과는 다른, 보다 현재의 시가 및 장래의 개발이익을 명확하게 반영하기 위한 감정평가가 절실합니다.

 

감정평가 및 감정평가사에 관한 법률(감정평가법)

3(기준)  감정평가업자가 토지를 감정평가하는 경우에는 그 토지와 이용가치가 비슷하다고 인정되는 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 표준지공시지가를 기준으로 하여야 한다. / 다만, 적정한 실거래가가 있는 경우에는 이를 기준으로 할 수 있다.

 

감정평가에 관한 규칙

14(토지의 감정평가)  감정평가업자는 법 제3조제1 본문에 따라 토지를 감정평가할 때에는 공시지가기준법을 적용하여야 한다. <개정 2016.8.31.>

 

위 감정평가법 제3조 제1항 단서에서는 분명히 적정한 실거래가가 있는 경우에는 이를 기준으로 할 수 있다.라고 함으로써 실거래가를 기준으로 할 수 있다고 하고 있습니다. 그러나 이 사건에서는 시가(市價)를 평가하는 경우이므로 실거래가 기준으로 평가하는 것을 원칙으로 하고 예외적으로 표준지공시지가를 감안할 수 있는 방식으로 하여야 할 것입니다.

 

3. 재건축 매도청구 평가방법의 획기적 전환이 필요합니다.

 

지금까지의 감정평가실무는 위 감정평가법에 의해 공시지가 기준으로 진행되어 온 것이 사실입니다. 그 이유는 재건축 매도청구와 같은 시가평가보다는 대규모 공익사업에서의 토지평가는 대부분 개발이익을 배제한 공시지가 기준 평가였고 토지보상법이 적용되었기 때문입니다. 그러나 재건축 사업은 감정평가사들이 수시로 참조하는 토지보상법(공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률)은 전혀 적용되지 않습니다. 그러므로 재건축에 관한 한 토지보상법상의 평가 마인드를 완전히 버리고 새로운 방식으로 접근해야 합니다. 바로 이런 재건축에서의 새로운 평가기법이 확립되어야 할 시점이 지금이라 사료됩니다. 주지하다시피 우리나라의 부동산 가격상승이 정체되어 법원에서의 평가를 통한 현금수령의 중요성이 매우 높아진 지금에 와서는 이러한 평가기법의 적절한 적용의 필요성이 한층 더 강조된다고 하겠습니다.

 

비록 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제3(기준) 1항에서 감정평가업자가 토지를 감정평가하는 경우에는 그 토지와 이용가치가 비슷하다고 인정되는부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 표준지공시지가를 기준으로 하여야 한다.”라고 정하고, 감정평가에 관한 규칙 제14조 제1항은 이 경우 공시지가기준법을 적용할 것을 명시하고 있는 것은 사실이나, 이는 법 제3조 제1 본문에 따라 평가할 때만 그러하다는 것이지 단서가 적용될 경우에는 해당되지 않습니다. 또한 토지 감정평가만에 대한 규정이며 건물 혹은 건물과 토지사용권을 함께 평가하는 경우에는 반드시 그 적용이 의무적인 것도 아닙니다.

 

특히 이 사건 매도청구에서 원고 조합은 종전자산평가에 대한 명확한 산출 근거의 공개도 하지 않고 있는 바, 피고들은 종전자산평가 결과 및 그 산정과정 자체에 대하여 의문을 가질 수 밖에 없는 상황입니다. 따라서 귀원의 감정을 통하여 피고들은 공정하고 합리적인, 개발이익이 포함된 시가를 평가받고자 하오니 부디 기존의 관행 및 기준에 국한되지 않는 합목적적이고 정당한 평가를 해 주시기를 청합니다. 뿐만아니라 피고는 빠른 시일안에 원고 조합의 종전자산평가결과를 구체적으로 탄핵하는 의견서를 제출하고자 합니다. 귀원 및 귀원이 선정한 감정평가사께서는 부디 피고들의 이러한 의견서를 보신 후에, 피고들의 각 소유재산의 정확한 권리가액을 공정하게 평가해 주시기 바랍니다.

 

 

                  위 피고 OOO의 소송대리인

                                                법무법인 센트로

                                                  담당 변호사 김향훈 ()

                                                          변호사 김정우 ()

                                                          변호사 최혜진 ()

                                                          변호사 윤성회 ()

                                                          변호사 전세경 ()

                                                          변호사 유재벌 ()

 

OO지방법원 제OO민사부 귀중