News/Resources소식/자료

최근소식

동의의제되는 경우에도 추정분담금 정보를 제공해야 한다.

페이지 정보

최고관리자 작성일17-11-15

본문

추진위설립동의서 제출로 조합설립동의가 의제되는 경우에도
추정분담금 정보제공을 한 뒤에 다시금 조합설립동의서를 받아야 하는가?
 
1. 조합설립동의서 징구시 추정분담금 정보제공을 해야
 
조합설립동의서를 징구하면서 추정분담금에 관한 정보를 제공하지 않았다면 이러한 동의서는 강행법규 위반으로서 무효라고 봐야 한다. 정보제공의무는 조합설립에 대한 동의시 충분한 검토를 하도록 하는 취지에서 마련된 것으로서 자신의 재산을 처분하는 결과가 되는 조합설립동의에서 진정한 의사표현을 하게끔 하기 위해서 마련된 것이라 해석되기 때문이다.
(이에 관한 필자의 2016. 2월의 글은 아래 링크 참조)
http://www.housingherald.co.kr/news/articleView.html?idxno=17583)
 
2. 법제처의 유권해석
 
이점에 대하여 아직 판례는 없지만 필자의 견해와 같은 취지의 법제처 유권해석이 2017. 6.에 나왔다.

안건번호 
법제처-17-0123 
요청기관 
민원인 
회신일자 
2017. 6. 22 
안건명 
민원인 - 추정 분담금 등 정보의 제공 없이 토지등소유자로부터 받은 동의의 유효 여부(「도시 및 주거환경정비법」 제16조제6항 등 관련) 
⦁질의요지
 
「도시 및 주거환경정비법」(이하 “도시정비법”이라 함) 제16조제6항에서는 같은 법 제13조에 따른 조합설립추진위원회(이하 “추진위원회”라 함)는 조합설립에 필요한 동의를 받기 전에 추정 분담금 등 대통령령으로 정하는 정보(이하 “추정분담금정보등”이라 함)를 같은 법 제2조제9호에 따른 토지등소유자(이하 “토지등소유자”라 함)에게 제공하여야 한다고 규정하고 있는바,
추진위원회가 토지등소유자에게 추정분담금정보등을 제공하기 전에 조합설립에 필요한 동의를 받은 경우, 추진위원회는 토지등소유자에게 추정분담금정보등을 제공한 후 다시 조합설립에 필요한 동의를 받아야 하는지?
 
○ 민원인은 추정 분담금 등의 정보를 토지등소유자에게 제공하기 전에 토지등소유자로부터 조합설립에 필요한 동의를 받은 경우 그 동의가 유효하지 않다는 국토교통부의 유권해석에 이의가 있어 법령해석을 요청함.
 
⦁회답
 
추진위원회가 토지등소유자에게 추정분담금정보등을 제공하기 전에 조합설립에 필요한 동의를 받은 경우, 추진위원회는 토지등소유자에게 추정분담금정보등을 제공한 후 다시 조합설립에 필요한 동의를 받아야 합니다.
 
⦁이유
 
도시정비법 제13조제1항 본문에서는 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수, 자치구의 구청장(이하 “시장ㆍ군수”라 함), 지정개발자 또는 주택공사 등이 아닌 자가 정비사업을 시행하려는 경우에는 토지등소유자로 구성된 조합을 설립하여야 한다고 규정하고 있고, 같은 조 제2항 본문에서는 같은 조 제1항에 따라 조합을 설립하려는 경우에는 정비구역지정고시 후 위원장을 포함한 5인 이상의 위원 및 같은 법 제15조제2항에 따른 운영규정에 대한 토지등소유자 과반수의 동의를 받아 조합설립을 위한 추진위원회를 구성하여 국토교통부령으로 정하는 방법과 절차에 따라 시장ㆍ군수의 승인을 받아야 한다고 규정하고 있습니다.
 
그리고, 도시정비법 제16조제1항 각 호 외의 부분 본문에서는 주택재개발사업 및 도시환경정비사업의 추진위원회가 조합을 설립하려면 토지등소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자의 동의를 얻어 시장ㆍ군수의 인가를 받아야 한다고 규정하고 있고,
 
같은 조 제2항 본문에서는 주택재건축사업의 추진위원회가 조합을 설립하려는 때에는 주택단지 안의 공동주택의 각 동별 구분소유자의 과반수 동의와 주택단지 안의 전체 구분소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 4분의 3 이상의 토지소유자의 동의를 얻어 시장ㆍ군수의 인가를 받아야 한다고 규정하고 있으며,
 
같은 조 제6항에서는 추진위원회는 조합설립에 필요한 동의를 받기 전에 추정분담금정보등을 토지등소유자에게 제공하여야 한다고 규정하고 있고, 「도시 및 주거환경정비법 시행령」(이하 “도시정비법 시행령”이라 함) 제27조의2에서는 도시정비법 제16조제6항에서 “대통령령으로 정하는 정보”란 토지등소유자별 분담금 추산액 및 산출근거(제1호) 및 그 밖에 추정 분담금의 산출 등과 관련하여 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ도ㆍ특별자치도 또는 서울특별시ㆍ광역시 및 특별자치시를 제외한 인구 50만 이상 대도시의 조례로 정하는 정보(제2호)를 말한다고 규정하고 있는바,
 
이 사안은 추진위원회가 토지등소유자에게 추정분담금정보등을 제공하기 전에 조합설립에 필요한 동의를 받은 경우, 추진위원회는 토지등소유자에게 추정분담금정보등을 제공한 후 다시 조합설립에 필요한 동의를 받아야 하는지에 관한 것이라 하겠습니다.
 
먼저, 법률의 문언 자체가 비교적 명확한 개념으로 구성되어 있다면 원칙적으로 더 이상 다른 해석방법은 활용할 필요가 없거나 제한될 수밖에 없다고 할 것인데(대법원 2009. 4. 23. 선고 2006다81035 판결례 참조), 도시정비법 제16조제6항에서는 추진위원회는 조합설립에 필요한 동의를 받기 전에 추정분담금정보등을 토지등소유자에게 제공하여야 한다고 규정하고 있으므로, 추진위원회는 토지등소유자에게 추정분담금정보등을 제공한 다음 조합설립에 필요한 동의를 받아야 함이 문언상 명백하다고 할 것이고, 이와 달리 추진위원회가 토지등소유자에게 추정분담금정보등을 제공하기 전에 조합설립에 필요한 동의를 받은 경우에는 도시정비법 제16조제6항에 따라 토지등소유자에게 추정분담금정보등을 제공한 후 다시 조합설립에 필요한 동의를 받아야 할 것입니다.
 
그리고, 도시정비법 제16조제6항에서 추진위원회가 조합설립에 필요한 동의를 받기 전에 추정분담금정보등을 토지등소유자에게 제공하도록 규정한 취지는 토지등소유자가 조합설립에 동의할 때 표준동의서에 기재된 내용만으로는 정비사업 참여에 따른 개략적인 비용분담액을 예측하는 데에 어려움이 있고, 사업시행인가 또는 관리처분계획인가를 할 때 조합원 비용분담액이 원래보다 크게 증가하는 등의 문제가 발생하므로, 토지등소유자가 정비사업으로 부담하게 될 비용을 보다 정확하게 예측할 수 있도록 하려는 것인바(2010. 6. 11. 발의, 의안번호 제1808591호 도시 및 주거환경정비법 일부개정법률안에 대한 국토교통위원회 전문위원 심사보고서 참조), 추진위원회가 추정분담금정보등을 제공하지 않고 토지등소유자로부터 조합설립에 필요한 동의를 받았다면 그 동의는 도시정비법 제16조제6항의 입법 취지에 반하여 토지등소유자가 정비사업으로 부담하게 될 비용이라는 중요한 정보가 없는 상태에서 이루어진 동의라고 할 것입니다.
 
한편, 도시정비법 제13조제3항 본문에서는 추진위원회의 구성에 동의한 토지등소유자(이하 “추진위원회 동의자”라 함)는 같은 법 제16조제1항부터 제3항까지의 규정에 따른 조합의 설립에 동의한 것으로 본다고 규정하고 있고, 그러한 추진위원회 동의자의 경우에는 추정분담금정보등을 제공받지 못한 상태에서 조합 설립에 필요한 동의를 할 수 밖에 없다는 점을 고려하면, 추진위원회가 추정분담금정보등을 제공하기 전에 토지등소유자로부터 받은 동의도 유효하다고 보아야 할 것이므로 추진위원회가 토지등소유자에게 추정분담금정보등을 제공한 후 다시 조합설립에 필요한 동의를 받아야 하는 것은 아니라는 의견이 있을 수 있습니다.

그러나, 도시정비법 제13조제3항 단서에서는 같은 법 제16조에 따른 조합설립인가 신청 전에 시장ㆍ군수 및 추진위원회에 조합설립에 대한 반대의 의사표시를 한 추진위원회 동의자의 경우에는 조합설립에 대한 동의가 의제되지 않는다고 규정하고 있고, 도시정비법 제13조제4항에서는 같은 조 제2항에 따라 추진위원회의 구성을 위하여 토지등소유자의 동의를 받으려는 자는 그 동의를 받기 전에 대통령령으로 정하는 방법 및 절차에 따라 같은 조 제3항의 내용을 설명ㆍ고지하여야 한다고 규정하고 있으며, 그 위임에 따라 도시정비법 시행령 제21조의2제2항에서는 토지등소유자의 동의를 받으려는 자는 동의를 받으려는 사항 및 목적(제1호), 동의로 인하여 의제되는 사항(제2호), 같은 영 제28조제5항에 따른 반대의사 표시의 절차 및 방법(제3호)을 설명ㆍ고지하여야 한다고 규정하고 있는바, 이러한 도시정비법령의 문언과 토지등소유자가 조합설립에 동의할 때 정비사업으로 부담하게 될 비용을 보다 정확하게 예측할 수 있도록 하려는 도시정비법 제16조제6항의 입법 취지에 비추어 볼 때, 도시정비법 제13조제3항에 따라 동의가 의제되더라도 동의한 것으로 의제되는 사항에 변동이 생기거나, 중요한 내용이 추가되는 경우에는 별도의 설명ㆍ고지 및 재동의 절차가 필요하다고 할 것이므로, 조합설립에 동의한 것으로 의제되는 추진위원회 동의자의 경우에도 추진위원회 구성에 동의한 후 추정분담금정보등을 제공받았다면, 추진위원회 동의자의 의사 결정권을 실질적으로 보장하고 조합설립과 관련한 사후적 분쟁을 줄이기 위하여 다시 조합설립에 필요한 동의를 받도록 하여야 할 것이라는 점에서 그러한 의견은 타당하지 않다고 할 것입니다.
 
이상과 같은 점을 종합해 볼 때, 추진위원회가 토지등소유자에게 추정분담금정보등을 제공하기 전에 조합설립에 필요한 동의를 받은 경우, 추진위원회는 토지등소유자에게 추정분담금정보등을 제공한 후 다시 조합설립에 필요한 동의를 받아야 할 것입니다.
 
※ 법령정비의견
 
도시정비법 제13조제3항에 따라 조합설립에 동의한 것으로 의제되는 추진위원회 동의자에게 추정분담금정보등을 제공한 경우에도 추진위원회 동의자로부터 다시 조합설립에 필요한 동의를 받아야 하는지 여부 및
 
같은 법 제16조제6항에도 불구하고 추정분담금정보등을 제공하기 전에 조합설립에 필요한 동의를 받은 경우 추정분담금정보등을 제공한 후 다시 동의를 받아야 하는지 여부에 관하여
 
해석상 혼란이 있을 수 있으므로 이를 명확하게 규정할 필요가 있습니다. 

 

 
 
3. 추진위원회 설립에 동의하여 조합설립이 의제되는 경우
 
그런데 위와 같은 해석은 추진위원회설립에 동의하여 조합설립동의가 의제되는 경우에도 같이 적용되는 것일까? 즉 ‘동의가 의제’되는 경우에도 다시 추가부담금에 관한 정보제공을 한 후에 동의서를 새로 받아야 하는 것일까? 그렇게 본다면 ‘동의의제’라는 제도는 완전히 무의미하게 되는 것이 아닌가?
 
위 법제처 유권해석에서는 빨간색 표시 부분(도시정비법 제13조제3항에 따라 동의가 의제되더라도 동의한 것으로 의제되는 사항에 변동이 생기거나, 중요한 내용이 추가되는 경우에는 별도의 설명ㆍ고지 및 재동의 절차가 필요하다고 할 것)에서 추진위원회설립에 동의하여 조합설립동의가 의제되는 경우에도 의제사항에 ‘변동’이나 추가가 있다면 설명 고지 및 재동의 절차가 필요하다고 보았다. 다만 ‘법령정비의견’란에서는 “도시정비법 제13조제3항에 따라 조합설립에 동의한 것으로 의제되는 추진위원회 동의자에게 추정분담금정보등을 제공한 경우에도 추진위원회 동의자로부터 다시 조합설립에 필요한 동의를 받아야 하는지 여부 에 관하여 해석상 혼란이 있을 수 있으므로 이를 명확하게 규정할 필요가 있습니다.”라고 함으로써 법령정비의견을 제시하고 있다.
 
확실히 법제처의 지적대로 법령이 정비가 되어 있지 않아 혼란을 주고 있다. 그런데 법령이 개정된 경위를 살펴보면 동의의제조항인 13조 제3항은 2009.2.6.에 신설되었고, 추정분담금 정보제공조항인 제16조 제6항은 2012. 2.1.에 신설되었다. 추정분담금 정보제공조항은 조합설립에 대한 구체적인 정보없이 막연히 동의서를 제출한 결과 나중에 극심한 혼란이 생기는 것을 감안하여 조합설립단계에서 보다 신중한 판단을 할 수 있도록 하기 위한 조항이라 보인다.
 
그렇다면 이러한 입법취지와 신법(新法)우선원칙에 의하여 ‘추정분담금 정보제공조항’이 ‘동의의제조항’보다 우위에 있다고 보아야 하지 않을까? 반면에 ‘명시적으로 제13조 제3항이 폐기되지 않는 한 추정분담금 정보제공조항이 동의의제조항을 완전히 무력화시킨다고 해석하는 것은 어렵다’고 보는 견해가 있을 수 있다. 그러나 추진위원회단계에서는 추정분담금 정보제공의무도 없고 사업초기에는 그러한 정보를 제공하기도 매우 힘든 것이어서 제16조 제6항과 제13조 3항을 서로 양립 조화시키는 해석을 하는 것은 거의 불가능하다.
 
그렇다면 결국 다음과 같이 16조 제6항의 추정분담금 정보제공의무를 앞세우는 해석할 수밖에 없다.
 
조합설립동의서를 제출받기 위해서는 추정분담금에 대한 정보제공이 필요하며, 정보를 제공하지 않고 받은 동의서는 무효이고, 정보를 제공한 후 동의서를 다시 받아야만 한다.
 
추진위원회 구성에 동의함으로써 조합설립에 동의하는 것으로 의제되는 경우에도 추가분담금 정보제공은 필요한데, 이러한 정보제공을 하였다고 하여 그 정보제공 순간 바로 동의의제가 되는 것도 아니다. 만일 이 때 동의의제가 된다고 해석한다면 이 자는 제공받은 추정분담금정보가 맘에 들지 않는 경우에도 시행령 제26조 제2항 각호의 사유가 변경되는 경우에 한정해서만 ‘동의철회’를 할 수 있다고 보게 되어 동의여부의 결정에 장애사유가 발생하기 때문이다. ‘동의철회’에 앞서서 ‘동의’ 그 자체에 선택권이 주어져야 한다. 그것이 나중에 생긴 추정분담금 제도의 취지에 맞는다. 그렇게 보지 않으면 추정분담금 정보제공의 취지가 완전히 무색해진다.
 
동의의제에 독특한 제도인 ‘반대의 의사표시’(제13조 제3항 단서참조)를 할 수 있게 하는 방안도 생각해볼 수 있는데 ‘반대의 의사표시’는 철회와 달리 아무런 제한사유 없이 임의의 단순변심인 경우에도 가능하다는 점에서 무한한 철회의 자유를 인정하는 결과가 되어 채택하기 어렵다.
 
결국 ‘추정분담금 정보를 제공받은 연후에야 비로소 동의여부를 결정하도록 한’ 제16조 제6항의 결단은, ‘추진위원회설립동의만으로 그대로 성급하게 조합설립동의로 의제되도록 만든’ 제13조 제3항의 동의의제 조항을 폐기하는 것으로 볼 수밖에 없다. 그러므로 추진위원회 설립에 동의한 자에게도 별도로 추정분담금 정보제공을 한 후 조합설립동의서를 받아야만 한다. 그렇지 않고 단순히 동의의제처리하는 것은 나중에 생긴 ‘추정분담금 정보제공제도의 취지’에 비추어 볼 때 위법하고 무효이다.
 
 문의 : 02-532-6327
 
재건축 전문로펌
법무법인 센트로
대표변호사 김향훈