1. 매도청구소송의 완결 –> 매매계약서 작성

도시정비법 제39조에 따른 매도청구소송이 완결되었음에도 불구하고 재건축조합 매매대금을 지급하지 않는 경우가 많다.

조합입장에서는 법규정에 따라 ’조합설립후 지체없이’ 매도청구소송을 제기할 수 밖에 없었다. 그러나 조정이나 확정판결로 인한 소송 종결 후에도 돈이 마련되지 않아 토지등소유자에게 매매대금을 못 주는 것이다.

이러한 경우에 피고는 조합에 대하여 적극적으로 대금지급을 청구할 필요가 있다. 그러나 조정문이나 판결문은 부동산매매계약서나 마찬가지이고 보통 동시이행관계로 되어 있다. 즉 매매대금지급과 소유권이전등기를 서로 맞바꾸어야 한다는 것이다. 

 

2. 잔금지급과 소유권이전등기는 동시이행관계

그러므로 일방이 자신의 의무를 이행하지 않으면 타방의 의무이행 해태도 정당한 사유가 있는 것이 되어 이자발생이나 계약해지사유가 되지 않는다.

따라서 토지등소유자가 조합에 대하여 매매대금 지급 및 이자청구를 하려면 자신의 의무는 이행하여야 하는 것이다. 이 때 이행해야 하는 자신의 의무란 다음 3가지를 말한다.

가. 소유권이전등기서류의 이행제공

– 권리증, 부동산매도용 인감증명서, 주민등록초본 등을 법무사나 변호사에게 맡김

나. 부동산 명도  

– 건물을 완전히 비우고 사진촬영, 열쇠를 법무사나 변호사에게 맡김 

다. 근저당권과 같은 권리제한등기의 말소

이러한 의무를 다하고 조합에 대하여 내용증명으로 매매대금의 지급을 구하면 그 때부터 조합은 이행지체가 되어 매매대금에 5%의 민법상 법정이자가 가산된다.

 

3. 소송을 제기하면 20%의 이자를 받을 수 있다.

만일 조합을 상대로 매매대금 지급청구 소송을 제기하고 소송 도중 적당한 시점에 위에서 언급한 3가지 의무이행을 다하면 그 의무이행을 다한 사실을 조합에 통보한 날로부터는 20%의 이자가 가산된다. 이는 소송촉진을 위한 특례법(소촉법)상에 규정된 것이다.

소송촉진을 위한 특례법에서 이처럼 20%의 고율의 이자를 가산하게 한 것은 ’어차피 주어야 할 돈을 주지 않고 질질 끄는 피고에게 고율의 이자를 부과함으로써 결과적으로 소송을 촉진하도록’ 하려는 취지에서이다.

당 법률사무소에서는 위와 같은 소송을 다수 제기하여 법원에서 실제로 20%의 이자부과를 명하는 판결을 이끌어낸 바 있다.

요즘같은 불황기에 20%의 이자를 받아내는 것은 대단한 것이므로 새로운 투자처라고 보아도 무방하다. 매도청구소송에서 감정가액을 높이고자 항소하여 재감정을 받는 것도 필요하지만 재빨리 조정으로 확정시키고 이처럼 20%의 이자청구를 하는 것도 하나의 방법이다.

다만 부동산의 명도와 근저당권 말소를 하려면 상당한 자금이 필요하다. 해당 건물을 명도하고 다른 집 전세를 얻을 정도의 자금과 저당권 채무를 말소할 자금이 필요하다. 나중에 20%라는 고율의 이자가 나온다는 점을 감안한다면 돈이 좀 부족할 경우 다른 대출로 일부 충당하는 방법도 생각해 볼 수 있다.

재건축 조합이 돈을 안주는 이유는 시공자가 선정되지 않았다거나 장래의 사업추진상황이 불확실하기 때문이다. 그럴수록 매도청구소송에서이 피고들은 하루빨리 자신의 매매대금을 현실로 받아 챙겨야 할 필요가 있다. 나중에 분양신청기간내에 분양신청하지 않음으로써 현금청산되는 자들이 많이 발생하면 조합은 그만큼 부담이 더 커져서 당초의 매도청구소송 피고들에게 줄 매매대금마저 주기 어렵게 되기 때문이다.

 

4. 현금청산자도 마찬가지의 법리

위에서는 ‘조합설립에 미동의함으로써 매도청구의 상대방이 된 자’들을 대상으로 기술하였다. 그러나 이러한 논리는 ‘분양신청기간내에 분양신청하지 않음으로써 현금청산자가 된 사람들’에 대하여도 똑 같이 적용될 수 있다.

 

5. 매도청구소송에서 반소(反訴)를 제기하여 두는 것이 좋다.  

위에서 언급하였듯이 3가지 의무이행을 하고서 이를 내용증명으로 조합에 보내면 단순히 5%의 이자가 가산될 뿐이다. 20%의 이자가산을 시켜려면 토지등소유자측에서 조합을 상대로 소송을 하여야 한다.

그러므로 당초에 조합이 제기한 매도청구소송이나 현금청산소송에서 아예 반소를 제기하고 위 3가지 의무이행을 해두어 토지등소유자측에서도 판결문을 받아두는 것이 좋을 것이다.