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[자문수행사례]조합설립 동의 요건 관련

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최고관리자 작성일21-04-21

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질의사실의 요지

 

OO 추진위원회께서는 OO 추진위원회의 사업구역 중 주택단지가 아닌 OOOOO O필지의 공유자들이 조합설립에 대한 동의를 할 경우, 각 필지의 공유자들이 각 필지 당 1인의 대표자 선임을 하여 그 1인이 동의를 하거나 각 필지 당 공유자 모두가 동의를 하여야 하는지, 혹은 각각의 공유자의 3/4 이상(토지면적의 2/3이상)이 조합설립에 대한 동의를 하여 조합설립인가가 가능한지 여부에 관하여 질의하셨습니다.

2. 검토 의견

 

 

도시 및 주거환경정비법

타법개정 2020. 6. 9. [법률 제17453, 시행 2020. 6. 9.]

 

35(조합설립인가 등)

3항에도 불구하고 주택단지가 아닌 지역이 정비구역에 포함된 때에는 주택단지가 아닌 지역의 토지 또는 건축물 소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 3분의 2 이상의 토지소유자의 동의를 받아야 한다. [개정 2019.4.23.]

 

 

 

도시 및 주거환경정비법 시행령

타법개정 2020. 2. 18. [대통령령 제30423, 시행 2020. 2. 18.]

 

33(토지등소유자의 동의자 수 산정 방법 등)

법 제12조제2, 28조제1, 36조제1, 이 영 제12, 14조제2항 및 제27조에 따른 토지등소유자(토지면적에 관한 동의자 수를 산정하는 경우에는 토지소유자를 말한다. 이하 이 조에서 같다)의 동의는 다음 각 호의 기준에 따라 산정한다.

2. 재건축사업의 경우에는 다음 각 목의 기준에 따를 것

. 소유권 또는 구분소유권을 여럿이서 공유하는 경우에는 그 여럿을 대표하는 1인을 토지등소유자로 산정할 것

 

도시정비법 제35조 제4항은 재건축사업의 추진위원회가 조합설립인가를 받을 경우, 주택단지가 아닌 지역이 정비구역에 포함된 때에는 주택단지가 아닌 지역의 토지 또는 건축물 소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 3분의 2 이상의 토지소유자의 동의를 받아야 한다고 규정하고 있습니다.

 

대법원은 위 규정의 의미에 대하여, “주택재건축사업의 추진위원회가 조합을 설립함에 있어 정비구역에 주택단지가 아닌 지역이 포함되어 있는 경우에는 주택단지에 대하여는 구 도시정비법 제16조 제2항에 의한 동의를 얻어야 하지만, 주택단지가 아닌 지역에 대하여는 이와 별도로 같은 조 제3에 의한 동의를 얻어야 한다고 판시한 바 있습니다(대법원 판결 참조).

 

따라서 OO 추진위원회는 조합설립인가를 득하기 위하여 도시정비법 제35조 제3항의 요건 외에도, 현행 도시정비법 제35조 제4항에 따라 주택단지가 아닌 지역의 토지 또는 건축물 소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 3분의 2 이상의 토지소유자의 동의를 받아야 합니다.

다만, 사안과 같이 주택단지가 아닌 지역의 토지를 수인이 공유하고 있는 경우 동의율 산정의 기준이 문제가 됩니다.

 

대법원은 도시정비법 시행령 제28조 제1 소정의 동의율 산정방법에 의하면, 1필지의 토지를 수인이 공유하는 경우에는 공유자를 대표하는 1인을 토지등소유자로 산정하여야 하고, 수인이 수필지의 토지를 공유하는 경우에도 수필지의 공유자가 동일하고 동일인을 대표공유자로 선임한 경우에는 1인이 수필지의 토지를 소유하는 경우와 마찬가지로 그 1인을 토지등소유자로 산정하여야 하나, 토지의 필지별 또는 토지·건물의 소유자, 공유자가 서로 다를 경우에는 각 부동산별로 1인을 토지등소유자로 산정하여야 할 것이다라고 판시한 바 있습니다(대법원  판결 참조).

 

따라서, OO 추진위원회는 주택단지가 아닌 OOOOO O필지의 각 공유자들로 하여금 각 필지 당 1인의 대표자를 각 선임하게 하거나, 아니면 각 필지의 공유자 전원이 동의하는 경우 이를 1명의 토지등소유자로 보아 해당 대표자들을 기준으로 도시정비법 제35조 제4항의 조합설립인가 동의 요건을 갖추어야 할 것으로 사료됩니다.

 

같은 맥락에서 대법원은 구 도시 및 주거환경정비법 시행령(2016. 7. 28. 대통령령 제27409호로 개정되기 전의 것, 이하 도시정비법 시행령이라 한다) 28조 제1항 제2호 가목에 의하면, 소유권 또는 구분소유권이 여러 명의 공유에 속하는 경우에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 토지 등 소유자로 산정하여야 하므로, 도시정비법 제16조 제3항에 따라 토지 또는 건축물 소유자의 동의율을 산정함에 있어서 1필지의 토지 또는 하나의 건축물을 여러 명이 공유하고 있는 경우 그 토지 또는 건축물의 소유자가 조합설립에 동의한 것으로 보기 위하여는, 그 공유자 전원의 동의로 선임된 대표자가 조합설립에 동의하거나 대표자의 선임 없이 공유자 전원이 조합설립에 동의할 것을 요하고, 그 중 일부만이 조합설립에 관하여 동의한 경우에는 유효한 조합설립 동의가 있다고 볼 수 없다.”고 판시하기도 하였습니다 (대법원 판결참조).

 

결론적으로, OO 추진위원회는 OO 추진위원회의 사업구역 중 주택단지가 아닌 OOOO O 지의 각 공유자들이 각 필지 당 1인의 대표자를 각 선임하여 대표자들의 4분의 3 이상 및 토지면적의 3분의 2 이상이 조합설립에 동의하거나, 대표자의 선임 없이 공유자 전원이 조합설립에 동의하는 경우 적법하게 조합설립인가를 득할 수 있을 것으로 사료됩니다.

 

법무법인 센트로

 

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