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[자문수행사례]정비계획의 변경으로 인한 정비사업비의 분담관련

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최고관리자 작성일21-04-16

본문

 

 

질의사실의 요지

 

자문을 구한 OO도시환경정비사업조합은 정비구역 내 소재한 일부 토지를 정비구역에서 제척하는 것을 내용으로 하는 정비계획 변경을 준비 중이었습니다. 조합이 제척하고자 하는 토지 및 상가들은 대로변에 위치해 정비구역 내 다른 토지들보다 높은 가격대로 평가되었습니다. 그로 인하여 제척 대상 토지 및 상가의 소유자(이하 제척지역 소유자’)들은 사업에 참여하는 정비구역 내 다른 토지 소유자(이하 사업참여 조합원’)들보다 상대적으로 많은 개발이익을 향유할 것이 예상되었습니다. 대로변 토지 및 상가들이 제척되는 경우, 제척지역 소유자들에게 배분될 개발이익이 사업참여 조합원들에게 배분되어 추후 사업참여 조합원들이 더 많은 개발이익을 향유하게 될 것으로 예상되었습니다.

위와 같은 상황에서 OO조합은 비구역 내 일부 토지를 정비구역에서 제척하는 것을 내용으로 정비계획을 변경하는 경우 그때까지 발생한 정비사업비의 분담에 관한 합의서 또는 총회 결의서가 필요한지, 정비계획 변경 시, 변경 시 까지 발생한 정비사업비는 어떻게 처리하여야 하는지에 관하여 질의하셨습니다.

 

 

2. 법률 검토 의견

 

. 결론

 

OO조합은 정비계획 변경 시까지 발생한 정비사업비의 분담에 관한 합의서 또는 총회 결의서 없이도 적법하게 정비계획을 변경할 수 있고, 정비계획 변경 시 까지 발생한 정비사업비는 총회 결의를 통하여 각 조합원들에게 배분할 수 있을 것으로 보이고, 정비계획이 변경되어 대로변 상가지역이 정비구역에서 제척될 경우 제척지역 소유자는 향후 조합원으로서의 권리와 의무가 소멸되는 이상 제척되는 자에 대하여는 정비사업비를 배분하는 것은 합리적이지 않다고 판단됩니다.

 

. 구체적인 의견

 

1) 근거 법령

 

 

도시 및 주거환경정비법

타법개정 2020. 6. 9. [법률 제17453, 시행 2020. 6. 9.] 국토교통부

 

14(정비계획의 입안 제안)

 

토지등소유자(5호의 경우에는 제26조제1항제1호 및 제27조제1항제1호에 따라 사업시행자가 되려는 자를 말한다)는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 정비계획의 입안권자에게 정비계획의 입안을 제안할 수 있다. <개정 2018.1.16>

 

6. 토지등소유자(조합이 설립된 경우에는 조합원을 말한다. 이하 이 호에서 같다)3분의 2 이상의 동의로 정비계획의 변경을 요청하는 경우. 다만, 15조제3항에 따른 경미한 사항을 변경하는 경우에는 토지등소유자의 동의절차를 거치지 아니한다.

 

정비계획 입안의 제안을 위한 토지등소유자의 동의, 제안서의 처리 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

 

15(정비계획 입안을 위한 주민의견청취 등)

 

정비계획의 입안권자는 정비계획을 입안하거나 변경하려면 주민에게 서면으로 통보한 후 주민설명회 및 30일 이상 주민에게 공람하여 의견을 들어야 하며, 제시된 의견이 타당하다고 인정되면 이를 정비계획에 반영하여야 한다.

 

정비계획의 입안권자는 제1항에 따른 주민공람과 함께 지방의회의 의견을 들어야 한다. 이 경우 지방의회는 정비계획의 입안권자가 정비계획을 통지한 날부터 60일 이내에 의견을 제시하여야 하며, 의견제시 없이 60일이 지난 경우 이의가 없는 것으로 본다.

 

1항 및 제2항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하는 경우에는 주민에 대한 서면통보, 주민설명회, 주민공람 및 지방의회의 의견청취 절차를 거치지 아니할 수 있다.

 

정비계획의 입안권자는 제97, 98, 101조 등에 따라 정비기반시설 및 국유·공유재산의 귀속 및 처분에 관한 사항이 포함된 정비계획을 입안하려면 미리 해당 정비기반시설 및 국유·공유재산의 관리청의 의견을 들어야 한다.

 

 

16(정비계획의 결정 및 정비구역의 지정·고시)

 

정비구역의 지정권자는 정비구역을 지정하거나 변경지정하려면 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐야 한다. 다만, 15조제3항에 따른 경미한 사항을 변경하는 경우에는 지방도시계획위원회의 심의를 거치지 아니할 수 있다. <개정 2018.6.12>

 

정비구역의 지정권자는 정비구역을 지정(변경지정을 포함한다. 이하 같다)하거나 정비계획을 결정(변경결정을 포함한다. 이하 같다)한 때에는 정비계획을 포함한 정비구역 지정의 내용을 해당 지방자치단체의 공보에 고시하여야 한다. 이 경우 지형도면 고시 등에 대하여는 토지이용규제 기본법8조에 따른다. <개정 2018.6.12, 2020.6.9>

 

정비구역의 지정권자는 제2항에 따라 정비계획을 포함한 정비구역을 지정·고시한 때에는 국토교통부령으로 정하는 방법 및 절차에 따라 국토교통부장관에게 그 지정의 내용을 보고하여야 하며, 관계 서류를 일반인이 열람할 수 있도록 하여야 한다.

 

45(총회의 의결)

 

다음 각 호의 사항은 총회의 의결을 거쳐야 한다. <개정 2019.4.23, 2020.4.7>

8. 정비사업비의 조합원별 분담내역

 

총회의 의결은 이 법 또는 정관에 다른 규정이 없으면 조합원 과반수의 출석과 출석 조합원의 과반수 찬성으로 한다.

 

 

 

2) 구체적인 의견

 

. 정비계획 변경 시 그때까지 발생한 정비사업비의 분담에 관한 합의서 또는 총회결의서가 필요한지에 관하여

 

도시정비법 제14조 제1항 제5호는 토지등소유자(조합이 설립된 경우에는 조합원을 말한다)3분의 2 이상의 동의로 정비계획의 입안권자에게 정비계획의 변경을 요청할 수 있다고 규정하고, 동법 제15조는 정비계획 변경을 위하여 주민의견청취 등의 절차를 거칠 것을 규정하고 있으며, 동법 제16조는 정비계획 변경을 위하여 지방도시계획위원회의 심의를 거칠 것을 규정하고 있을 뿐, 정비계획 변경을 위하여 정비계획 변경 시 까지 발생한 정비사업비의 분담에 관한 합의서 또는 총회결의서의 제출을 요구하고 있지 않습니다.

 

따라서, OO 조합은 정비계획 변경 시 까지 발생한 정비사업비의 분담에 관한 합의서 또는 총회결의서 없이도 도시정비법 제14조 내지 제16조에서 규정하고 있는 요건을 갖추어 적법하게 정비계획을 변경할 수 있을 것으로 판단됩니다.

 

 

 

. 정비계획 변경 시, 변경 시 까지 발생한 정비사업비는 어떻게 처리하여야 하는지에 관하여

 

도시정비법 제45조 제1항 제8호는 정비사업비의 조합원별 분담내역은 총회의 의결을 통하여 정하여야 한다고 규정하고, 동조 제3항은 총회의 의결은 조합원 과반수의 출석과 출석 조합원의 과반수 찬성으로 한다고 규정하고 있습니다.

 

따라서, OO 조합은 정비사업의 시행으로 인하여 발생한 정비사업비를 각 조합원에게 배분하여 총회의 의결로 정비사업비의 조합원별 분담내역을 정하여야 하며, 해당 의결은 조합원 과반수의 출석과 출석 조합원 과반수 찬성에 의하여야 할 것으로 판단됩니다.

 

OO 조합의 정비구역에서 제척된 토지의 소유자들에게도 정비계획 변경 시까지 발생한 정비사업비를 부과할 수 있을지 여부가 문제될 수 있으나, 정비사업비는 정비사업을 위하여 소요된 비용으로써 정비구역 내 토지를 소유하여 추후 사업으로 인한 이익을 향유하게 될 조합원들이 부담하는 것이 원칙인 점, 정비구역에서 제척된 토지의 소유자들은 이 사건 정비사업과 관련하여 아무런 이익을 향유하지 못하게 되었음에도 불구하고 기 발생한 정비사업비를 이들에게 부담케 하는 것은 합리적이지 않다는 점, 가격이 비싼 대로변 토지를 정비구역에서 제척함으로 인하여 결과적으로 사업참여 조합원들이 더 많은 이익을 향유하게 될 것으로 예상되는 점에 비추어 정비구역 변경 시까지 발생한 정비사업비는 사업참여 조합원들이 부담하는 것이 타당할 것이며, 정비계획이 변경되어 대로변 상가지역이 정비구역에서 제척될 경우 해당 지역의 토지 또는 건축물을 소유한 조합원은 향후 조합원으로서의 권리와 의무가 소멸되는 이상 제척되는 자에 대하여는 정비사업비를 배분하는 것은 타당하지 않다고 판단됩니다.

법무법인 센트로

 

대표변호사 김향훈

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