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재개발 입주자 모집공고 승인관련 법률자문

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최고관리자 작성일19-01-14

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2018년 5월 31일 자문

 

1. 질의 내용의 요지

 

사업시행계획변경인가 이후 관리처분계획변경인가를 득하지 않고 입주자모집공고 승인이 가능한지 여부

 

 

2. 법률검토의견

 

. 주택공급규칙의 규정

 

입주자 모집공고승인을 신청한 조합의 입장은 비록 관리처분계획변경인가는 받지 못하였으나, 이미 사업시행계획변경인가를 받았고 주택도시보증공사의 보증까지 받았다면 입주자모집공고를 하기에 충분한 조건이다라는 것으로 파악됩니다.

 

이러한 견해는 주택법에 의한 주택공급규칙상의 다음과 같은 규정에 근거한 입장으로 보입니다.

 

주택공급규칙

15(입주자모집 시기) 사업주체(영 제16조에 따라 토지소유자 및 등록사업자가 공동사업주체인 경우에는 등록사업자를 말한다. 이하 이 조에서 같다)다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 경우에는 착공과 동시에 입주자를 모집할 수 있다. <개정 2016.8.12., 2017.9.20.>

1. 주택이 건설되는 대지(법 제15조제3항에 따라 입주자를 공구별로 분할하여 모집한 주택 또는 이 규칙 제28조제9항제2호에 따라 입주자를 분할하여 모집한 주택에 입주자가 있는 경우에는 그 입주자가 소유한 토지를 제외한다. 이하 이 조에서 같다)의 소유권을 확보할 것(법 제61조제6항에 따라 주택이 건설되는 대지를 신탁한 경우를 포함한다. 이하 이 조에서 같다). 단서 생략. 각목 생략

2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 기관으로부터 주택도시기금법 시행령21조제1항제1호에 따른 분양보증(이하 "분양보증"이라 한다)을 받을 것

. 주택도시기금법16조에 따른 주택도시보증공사

 

그러나 이 사건 사업은 주택법상의 사업이 아니라 도시정비법상의 사업이라는 점에서 위 주택공급규칙이 적용되지 아니하고 도시정비법이 적용되기에 다음과 같은 규정들을 추가로 검토해보아야 할 것입니다.

 

. 도시정비법의 규정

 

도시정비법

74(관리처분계획의 인가 등) 사업시행자는 제72조에 따른 분양신청기간이 종료된 때에는 분양신청의 현황을 기초로 다음 각 호의 사항이 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장·군수등의 인가를 받아야 하며, 관리처분계획을 변경·중지 또는 폐지하려는 경우에도 또한 같다. 다만, 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하려는 경우에는 시장·군수등에게 신고하여야 한다.

4. 다음 각 목에 해당하는 보류지 등의 명세와 추산액 및 처분방법. 다만, 나목의 경우에는 제30조제1항에 따라 선정된 기업형임대사업자의 성명 및 주소(법인인 경우에는 법인의 명칭 및 소재지와 대표자의 성명 및 주소)를 포함한다.

. 일반 분양분

. 기업형임대주택

. 임대주택

. 그 밖에 부대시설·복리시설 등

 

79(관리처분계획에 따른 처분 등) 비사업의 시행으로 조성된 대지 및 건축물관리처분계획에 따라 처분 또는 관리하여야 한다.

사업시행자는 정비사업의 시행으로 건설된 건축물을 74조에 따라 인가받은 관리처분계획에 따라 토지등소유자에게 공급하여야 한다.

사업시행자(23조제1항제2호에 따라 대지를 공급받아 주택을 건설하는 자를 포함한다. 이하 이 항, 6항 및 제7항에서 같다)는 정비구역에 주택을 건설하는 경우에는 입주자 모집 조건·방법·절차, 입주금(계약금·중도금 및 잔금을 말한다)의 납부 방법·시기·절차, 주택공급 방법·절차 등에 관하여 주택법54조에도 불구하고 대통령령으로 정하는 범위에서 시장·군수등의 승인을 받아 따로 정할 수 있다.

사업시행자는 제72조에 따른 분양신청을 받은 후 잔여분이 있는 경우에는 정관등 또는 사업시행계획으로 정하는 목적을 위하여 그 잔여분을 보류지(건축물을 포함한다)로 정하거나 조합원 또는 토지등소유자 이외의 자에게 분양할 수 있다. 이 경우 분양공고와 분양신청절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

 

도시정비법 시행령

67(일반분양신청절차 등) 법 제79조제4항에 따라 조합원 외의 자에게 분양하는 경우의 공고·신청절차·공급조건·방법 및 절차 등은 주택법54조를 준용한다. 이 경우 "사업주체""사업시행자(토지주택공사등이 공동사업시행자인 경우에는 토지주택공사등을 말한다)"로 본다.

 

도시정비법 제74조 제14호 가목에서는 일반분양분의 처분방법도 관리처분계획에 포함시켜야 한다는 점을 규정하고 있습니다. 그리고 동법 제79조 제1항에서도 정비사업의 시행으로 조성된 (일체의) 대지 및 건축물은 관리처분계획에 따라 처분 또는 관리하여야 한다고 규정하고 있습니다. 이렇게 본다면 일반분양분의 처분 역시 관리처분계획에 포함시켜야 하고 그 계획의 효력발생시점인 인가이후에나 가능하다는 것을 알 수 있습니다.

 

주택법상 주택의 공급은 사업주체가 이를 판단하면 되지만, 도시정비법상의 신축건축물의 공급은 시행자인 조합이 이를 결정하여야 하고, 조합의 결정은 바로 관리처분계획의 형태로 나타나는 것입니다. 사업시행계획이 변경인가되었다고 하더라도 사업시행계획은 건축물의 축조계획에 불과할 뿐, 이를 어떻게 처분하느냐에 관한 처분계획은 아니라는 점에서 종국적인 처분의 성질은 띠지 못하는 것입니다.

 

. 결어

 

바로 이런 점을 도시정비법 제74조와 제79조가 나타내고 있는 것이라고 볼 수 있는 것입니다. 결국 위 도시정비법 제74조와 제79조에 의하여 관리처분계획의 변경인가가 완료된 이후에나 일반분양분에 대한 처분이 가능한 것입니다. 도시정비법의 하위규정인 동법 시행령 제67조에서는 일반분양분의 처분공급에 대하여 주택법 제54조를 준용한다고 하고 있는데 이는 엄연히 상위법인 도시정비법의 규정에 의한 연후의 절차를 의미할 뿐입니다.

 

따라서 도시정비법상 일반분양분에 대한 입주자모집공고신청의 승인은 그에 관한 관리처분계획이 인가된 이후에 가능하다고 판단됩니다.

 

 

법무법인 센트로

 

대표 변호사 김 향 훈

 

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서울특별시 서초중앙로 148 희성빌딩

(교대역 6번출구 도보 2)

 

 

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