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재산세 납세의무자 등 자문에 관한 답변

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최고관리자 작성일18-12-24

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2018년 6월 1일 자문 

 

1. 질의 내용의 요지

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귀 구청에서 보내주신 자료를 살펴보면 해당 건물은 주차장법이 적용되는 주차전용건축물(주차장 70%, 상가 30%)로서 상가는 일반 분양되었고, 문제가 되고 있는 부분은 주차시설 6개호(208, 306, 401, 501, 606, 704)입니다.

해당 주차시설은 건축주인 ○○○○()부동산등기규칙 제104조 제3의 규정에 따라 공용부분으로 변경신청을 하기 위해 우선 전유부분으로 등기함과 동시에 소유권 보존등기를 말소한 것으로 확인됩니다.(부동산 등기법 제47조 제1항에 의하면 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률3조 제4항에 따른 공용부분이라는 뜻의 등기는 소유권의 등기명의인이 신청하여야한다.)

 

해당 건물이 자동차전용건물(주차장)이기 때문에 등기부상 전유부분 소유권이 말소되었다고 하더라도 건축물 대장까지 변경될 수 없다는 취지의 의견이 있다고 하나, 권리관계 판단에서는 등기가 우선이고 대장은 건축물의 현황을 판단하는 자료에 불과하므로 대장이 사실상 소유자 판단의 유력한 근거는 아닙니다.

 

아무튼 재산세 부과 기준인 등기부상의 소유권자가 없는 상태에서 집합건축물 대장상 소유자로 등재되어 있는 자(건축주)와 사실상 사용하고 있는 자들(일반 상가 분양자) 중에 누구를 재산세 부과 대상자로 하여야 하는지 여부에 관하여 질문하였습니다.

 

 

 

2. 본 법무법인의 검토의견

 

. 질의에 대한 답변

 

지방세법107조 제1항 및 제3항을 근거로 하여 사실상 소유자인 상가 분양자들을 대상으로 재산세 부과가 가능한 것으로 판단됩니다.

 

. 위 답변의 구체적인 근거

 

지방세법 제107(납세의무자)

지방세법 일부개정 2017. 12. 30. [법률 제15335, 시행 2018. 1. 1.] 행정안전부

 

재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 각 호의 자를납세의무자로 본다. <개정 2014.1.1>

 

1. 공유재산인 경우: 그 지분에 해당하는 부분(지분의 표시가 없는 경우에는 지분이 균등한 것으로 본다)에 대해서는 그 지분권자

2. 주택의 건물과 부속토지의 소유자가 다를 경우: 그 주택에 대한 산출세액을 제4조제1항 및 제2항에 따른 건축물과 그 부속토지의 시가표준액 비율로 안분계산(안분계산)한 부분에 대해서는 그 소유자

3. 신탁법에 따라 수탁자 명의로 등기·등록된 신탁재산의 경우: 위탁자별로 구분된 재산에 대해서는 그 수탁자. 이 경우 위탁자별로 구분된 재산에 대한 납세의무자는 각각 다른 납세의무자로 본다.

 

1항에도 불구하고 재산세 과세기준일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다. <개정 2013.1.1, 2013.3.23, 2014.11.19, 2017.2.8, 2017.7.26>

 

1. 공부상의 소유자가 매매 등의 사유로 소유권이 변동되었는데도 신고하지 아니하여 사실상의 소유자를 알 수 없을 때에는 공부상 소유자

 

2. 상속이 개시된 재산으로서 상속등기가 이행되지 아니하고 사실상의 소유자를 신고하지 아니하였을 때에는 행정안전부령으로 정하는 주된 상속자

3. 공부상에 개인 등의 명의로 등재되어 있는 사실상의 종중재산으로서 종중소유임을 신고하지 아니하였을 때에는 공부상 소유자

4. 국가, 지방자치단체, 지방자치단체조합과 재산세 과세대상 재산을 연부(연부)로 매매계약을 체결하고 그 재산의 사용권을 무상으로 받은 경우에는 그 매수계약자

5. 삭제 <2014.1.1>

6. 도시개발법에 따라 시행하는 환지(환지) 방식에 의한 도시개발사업 및 도시 및 주거환경정비법에 따른 정비사업(재개발사업만 해당한다)의 시행에 따른 환지계획에서 일정한 토지를 환지로 정하지 아니하고 체비지 또는 보류지로 정한 경우에는 사업시행자

 

재산세 과세기준일 현재 소유권의 귀속이 분명하지 아니하여 사실상의 소유자를 확인할 수 없는 경우에는 그 사용자가 재산세를 납부할 의무가 있다.

 

 

지방세 부과대상자를 누구로 할 것인지에 대한 법적 근거를 얻기 위해서는 관련 규정인 위 지방세법 제107조 제1항 내지 제3항의 그 해석이 우선되어야 할 것으로 보여집니다.

 

1)지방세법 제 107조 제1

<재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다.>

 

위 규정에서 재산을 사실상 소유하고 있는 자를 어떻게 볼 것인지가 문제됩니다.

즉 토지대장상의 소유자로 등재된 ○○○○()와 해당 주차장을 사실상 (지분)소유의사로 사용하고 있는 상가분양자들 사이에서 적절한 법적 판단이 필요하다고 사료됩니다.

 

(대법원 2006.3.23, 선고, 200515045)

판결에 따르면 사실상 소유자라 함은 공부상 소유자로 등재된 여부를 불문하고 당해 재산에 대한 실질적인 소유권을 가진 자를 말한다.

위 판결에 의하면 사실상 소유자의 의미에 대해 공부상 소유자가 누구인지를 기준으로 판단할 것이 아니라 실질적인 소유권이 인정되는지 여부를 통해 판단해야 한다고 할 것입니다.

 

즉 집합건축물대장상에는 건축주인 ○○○○()가 소유자로 등재되어 있으나, 이는 최초 보존등기과정에서 기재된 것에 불과하고 현재의 사실상 소유상태를 판단하는 유력한 근거는 될 수 없다 하겠습니다. 상가분양자들의 상가분약계약을 체결함에 있어서 상가 전용면적 외에 주차장 사용을 위한 지분만큼의 분양대금을 지급하고 또한 현재 주차장을 사실상 지배 점유하고 있다는 사실이 분명하며, ○○○○2017. 6. 20. 이사회의사록에서 이사건 주차장을 상가소유자들의 공용부분으로 하는 안건에 전원 의결하여 이를 인정하고 있으므로, 상가분양자들이 해당 주차장의 사실상 소유자에 해당한다고 판단됩니다.

 

○○○○의 이사회의사록을 보면 이 사건 주차장을 상가소유자들의 공용부분으로 할 것까지 의결하였는바, 이는 곧 상가소유자들이 법률적인 소유권까지 취득할 상황에 이른 것으로 보여 전형적인 사실상의 소유자에 해당하는 것으로 보입니다. 만일 공용부분으로 등기가 된다면 이는 집합건물법 제10조 제1공용부분은 구분소유자 전원의 공유에 속한다.”라는 내용에 따라 상가소유자들의 공유 즉 소유에 속하게 되므로, 상가소유자들은 법률적 소유권을 취득하기 직전의 사실상 소유자의 상태에 있는 것입니다.

 

2)지방세법 제 107조 제2

1항에도 불구하고 재산세 과세기준일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다.

1. 공부상의 소유자가 매매 등의 사유로 소유권이 변동되었는데도 신고하지 아니하여 사실상의 소유자를 알 수 없을 때에는 공부상 소유자

 

 

위 지방세법 제107조 제2항 제1호의 사유에 해당되는지 문제되나, 등기부상 소유권보존등기를 경료했던 ○○○○()가 주차장을 공용부분으로 변경하기 위해 이사회를 열고 공증을 받은 후 등기소에 부동산등기규칙 제104조 제3에 따라 보존등기를 말소하고 공용부분으로 변경 신청을 하였으므로 위 규정에 신고하지 아니한 자에 해당한다고 볼 수 없습니다.

 

3)지방세법 제 107조 제3

재산세 과세기준일 현재 소유권의 귀속이 분명하지 아니하여 사실상의 소유자를 확인할 수 없는 경우에는 그 사용자가 재산세를 납부할 의무가 있다.

 

소유권 등의 권리관계를 알 수 있는 부동산 등기부상에 현재 소유권자가 없는 상태이므로 위 지방세법 107조 제3항의 소유권 귀속이 분명하지 아니한상태에 해당한다고 볼 수 있습니다.

 

즉 위의 그 사용자가 재산세를 납부할 의무가 있다는 규정을 적용해보면, 현재 주차장은 상가 분양자들에 의해 사용되고 있으므로 이 또한 상가분양자들에게 지방세를 부과할 근거로 인정됩니다.

 

 

 

법무법인 센트로

 

대표 변호사 김 향 훈

 

www.centrolaw.com

02-532-6327

 

 

 

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