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재개발사업 감정평가 및 대의원 해임 총회 등 법률자문

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최고관리자 작성일18-12-21

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2018년 6월 26일 자문 

 

1. 질문의 요지

 

. 질의사항

 

질의 가. 관리처분계획인가 변경을 위하여 변경된 일부 평형변경의 종후자산 감정평가금액 산정시 시장군수에게 감정평가업자 선정을 요청해야 하는지, 아니면 시장에게 감정평가업자 선정을 요청하지 아니하고 직접 조합에서 감정평가업자를 선정할 수 있는지 여부

 

질의 나. 대의원의 해임에 관련한 총회가 조합원 5분의 1 이상 또는 대의원 3분의 2 이상의 요구로 개최된 총회에서만 가능한지, 아니면 도시정비법 제43조 임원의 해임과 관련된 조합원 10분의 1이상의 요구로 소집된 총회에서 대의원 해임이 가능한지 여부

 

 

 

. 검토의견 및 구체적인 근거

 

1. 질의사항 가.

 

도시정비법 제74조 제2항에 따르면, 재개발 사업의 경우 분양대상자별 분양예정인 대지 및 건축물의 추산액 , 분양예정자산에 대한 평가를 할 경우에는 시장군수 등이 선정계약한 2인 이상의 감정평가업자가 평가한 금액을 산술평균하여 산정한다고 규정되어 있습니다. 다만, 관리처분계획을 변경하려는 경우 분양예정 대상인 대지 또는 건축물의 추산액은 사업시행자 및 토지등소유자 전원이 합의하여 산정할 수 있다고 규정되어 있습니다(도시정비법 제74조 제2항 제1호 단서).

 

또한 위 도시정비법 제74조 제2항의 반대 해석상 도시정비법 명문 규정 또는 해석상경미한 사항으로 인정되는 경우에는 새로운 감정평가업자를 시장군수가 선정하여 감정평가를 할 필요 없이 기존 감정평가업자가 일부 평형 변경에 대한 감정평가를 할 수 있다고 볼 여지도 있으나, 사안의 경우에는 도시정비법 명문 규정이나 해석상 경미한 사항으로는 보이지 않습니다.

 

따라서 조합과 토지등소유자 전원이 일부 평형변경의 종후자산감정평가액에 관한 합의가 없는 한 재개발의 경우에는 시장군수가 새로운 감정평가업자를 선정하여 감정평가를 실시하여야 합니다.

 

2. 질의사항 나.

 

대의원의 해임에 관한 사항은 총회의 의결을 거쳐야 하는 사항이고(시행령 제42조 제2), 대의원의 해임에 관하여는 정관이 정하는 바에 의합니다(시행령 제44조 제2).

 

도시정비법에서는 조합임원은 조합장, 이사, 감사로 한정하고 있으며(도시정비법 제41조 제1), 도시정비법에서는 조합장이 대의원회의의 의장이 되며 이 경우 대의원으로 본다는 규정(도시정비법 제42)외에는 조합임원과 대의원을 구별하여 별도의 규정하고 있는 점, 특히 조합장이 아닌 조합임원은 대의원이 될 수 없다는 점(도시정비법 제46조 제3), 대의원의 해임을 총회의 의결을 거치도록 한 규정은 정비사업의 시행과정에서 사업의 추진과 관련된 이견(異見)을 보유한 자들 사이에 발생하는 분쟁을 총회라는 공적절차를 거쳐 해결하도록 하여 절차적 정당성을 확보하도록 함으로서 분쟁의 발생을 막고, 결과적으로 성공적인 사업시행을 통한 조합원의 이익을 도모하기 위함이라는 것이라는 판례 등을 고려할 때, 재개발사업 대의원 해임은 도시정비법 제45조 제13호 및 같은 법 시행령 제42조 제1항 제2호의 총회의결사항에 포함되므로, 정관에 달리 규정이 없는 이상, 도시정비법 제44조 제2항의 명문 규정에 따라 조합원 5분의 1 이상 또는 대의원 3분의 2 이상의 요구에 의한 총회에서 결의하여야 하고, 이보다 완화된 제43조 제4항의 규정을 준용하거나 유추적용할 수 있다고 해석하는 것은 도시정비법의 명문의 규정 및 판례의 취지에 반하는 해석으로 보입니다.

 

 

. 결론

 

조합과 토지등소유자 전원의 일부 평형변경의 종후자산감정평가액에 관한 합의가 없는 한, 재개발의 경우에는 시장군수가 새로운 감정평가업자를 선정하여 감정평가를 실시하여야 하며, 정관에 달리 규정이 없는 이상, 도시정비법 제44조 제2항의 명문 규정에 따라 조합원 5분의 1 이상 또는 대의원 3분의 2 이상의 요구에 의한 총회에서 결의하여야 합니다.

 

법무법인 센트로

 

대표 변호사 김 향 훈

 

 

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