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건물 유지관리 및 피난 관련 규정, 주차장 관련 규정에 의거 시정조치토록 한 경우 이를 이행하지 않고 있으므로 이에 관해 형…

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최고관리자 작성일18-12-19

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2017년 7월 25일 자문 

 

 

1. 질문의 요지

 



○○측에 건물 유지관리 및 피난 관련 규정, 주차장 관련 규정에 의거 시정조치토록 하였으나 ○○측이 이행하지 않고 있으므로 이에 관해 형사고발 가부, 그리고 현 건물 철거후 신축건물에 관하여 건축허가 제한 가부에 대해 질의하셨습니다.

 

 

2. 답변의 요지

 

현 건물에 대하여 건물 유지관리, 피단 관련 규정, 주차장 관련 규정을 준수하지 아니하였다고 하여 현 건물 철거 후 신축될 건물에 대하여 건축허가 제한은 불가능합니다.



 

3. 답변의 세부근거

 

. 신축 건물 건축허가 제한 가부 

 

귀 시청에서는 ○○측에 건물 유지관리 및 피난 관련 규정, 주차장 관련 규정에 의거 시정조치토록 하였으나 ○○측이 이행하지 않고 있으므로 현 건물 철거후 신축건물에 관하여 건축허가 제한 가부에 대하여 문의하셨습니다.

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그러나 귀 시에서 검토를 요청하신 건축법 제79(위반 건축물 등에 대한 조치) 1에서 건축물의 사용제한 등의 조치를 인정하는 것은 해당 건축물이 건축법에 따른 명령이나 처분에 위반될 때 행하는 조치인 것이지 동일성이 인정되지 않는 신축건물에 대해서 기존에 있던 건물에서 발생한 위반사항을 이유로 건축허가 제한 등의 조치는 불가능합니다.

 

나. 형사고발 조치 가부

 

만일 주차장이 주차장의 목적대로 사용되지 아니하고 있고, 피난로 확보가 제대로 되지 않고 있고, 건물 전체 단수조치에 따라 화재와 관련 소화시설이 제대로 작동하지 않을 것이 우려되는 경우에는 관련법에 따라 형사고발조치를 귀 시청에서 취하실 수 있습니다.

 

다만, ○○측에서는

임차인인 피트니스센터가 계약기간 만료임에도 불구하고 건물을 인도하고 있지 않아서 오히려 피해가 막심하다거나,

이미 제소전화해가 되어 있는 사항을 임차인이 위반하고 있다거나,

계약기간 만료임에도 불구하고 임차인이 점유하고 있는 것은 부당하게 점유하는 것으로 차임상당 부당이득반환채권이 ○○측에 있고,

임차인이 이미 2기 차임 또는 차임상당 부당이득액 연체중이며,

⑤ ○○측은 임차인의 투자 내지 권리금 주장과 관련 최대한의 성의표시로 12억 제시 및 3개월 rent-free 까지 제시하였으나 임차인이 이에 대해 거부한 것이고,

임차인은 전형적인 버티기 전략을 펼치고 있고,

지하주차장 전체, 엘리베이터 전체 사용 등은 건물 전체가 이용될 때를 전제하는 것이지 이 사건에서와 같이 일부 층만 사용될 때에는 지상주차장 사용으로 충분하고 엘리베이터 1개는 가동중이며, 엘리베이터 내 여름철 에어콘 가동과 관련하여 이를 의무화하고 있는 법률이 없다,

호텔 내 주점의 임대인이 임차인의 차임 연체를 이유로 계약서상 규정에 따라 위 주점에 대하여 단전단수조치를 취한 경우, 약정 기간이 만료되었고 임대차보증금도 차임연체 등으로 공제되어 이미 남아있지 않은 상태에서 미리 예고한 후 단전단수조치를 하였다면 형법 제20조의 정당행위에 해당(대법원 2007. 9. 20. 선고 20069157 판결)” 판례에 의거 임차인과의 약정서 상 계약기간 만료에도 불구하고 임차목적물을 명도하지 않고 있거나, 차임을 지급하지 않는 경우 단수 조치키로 합의가 되어 있고 충분히 미리 고지가 되어 있다는 등

 

을 사유로 하여 형사고발 조치에 대해 반박 가능하여 경찰단계에서 기소의견으로 검찰에 송치될지, 검찰에서 실제로 기소할지 여부는 미지수일 수 있습니다.

 

다만, 만일 ○○측의 주장대로 묵시적 갱신이 있어서 계약기간의 실제 만료일이 2016. 7. 31.이 아니라 2017. 7. 31.인 경우라면, 계약만료 시점 이전부터 단수조치를 취함으로써 위법한 실력행사를 하고 있다는 점, 그로 인해 영업방해의 결과가 도출되어도 무방하다고 생각하는 고의(故意)를 가진 것이 분명하다는 점에 미루어보아 법질서를 위반하려는 강력한 의도가 엿보인다는 점 등을 강조하면 업무방해의 혐의로 유죄로 기소될 가능성도 있어 보입니다. 즉 계약기간만료일 도래 전 단수조치 등이 있음이 분명하다면 아직 계약기간만료가 도래하기 전부터 실력행사에 들어갔다는 점에서 귀 ○○시가 고발을 할 필요성이 있다고 사료됩니다. 그러나, ○○측의 주장대로 묵시적 갱신이 있었다고 하더라도 계약기간의 실제 만료일 2017. 7. 31.이후의 행위에 대하여는 위법성이 매우 약화될 것입니다.

 

그리고 건물 전체에 대해 단수조치 상대로 건물 화재 위험성이 다분한 경우라면 건축법 상 다음의 관련 규정에 의거 귀 시청의 시정조치에 ○○측이 반드시 따라야 할 의무가 있습니다.

 

건축법

49(건축물의 피난시설 및 용도제한 등) 대통령령으로 정하는 용도 및 규모의 건축물과 그 대지에는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 복도, 계단, 출입구, 그 밖의 피난시설과 소화전(消火栓), 저수조(貯水槽), 그 밖의 소화설비 및 대지 안의 피난과 소화에 필요한 통로를 설치하여야 한다. <개정 2013.3.23.>

대통령령으로 정하는 용도 및 규모의 건축물의 안전·위생 및 방화(防火) 등을 위하여 필요한 용도 및 구조의 제한, 방화구획(防火區劃), 화장실의 구조, 계단·출입구, 거실의 반자 높이, 거실의 채광·환기와 바닥의 방습 등에 관하여 필요한 사항은 국토교통부령으로 정한다. <개정 2013.3.23.>

 

35(건축물의 유지·관리) 건축물의 소유자나 관리자는 건축물, 대지 및 건축설비를 40조부터 제50조까지, 50조의2, 51조부터 제58조까지, 60조부터 제64조까지, 65조의2, 67조 및 제68조와 녹색건축물 조성 지원법15조부터 제17조까지의 규정에 적합하도록 유지·관리하여야 한다. 이 경우 제65조의2 녹색건축물 조성 지원법16·17조는 인증을 받은 경우로 한정한다. <개정 2011.5.30., 2014.1.14., 2014.5.28.>

 

110(벌칙) 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 2년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금에 처한다. <개정 2008.3.28., 2008.6.5., 2011.9.16., 2014.5.28., 2015.1.6., 2016.1.19., 2016.2.3.>

7. 35(3항은 제외한다)를 위반한 건축물의 소유자 또는 관리자

 

 

법무법인 센트로

 

대표 변호사 김 향 훈

 

담당 변호사 윤 성 회

www.centrolaw.com

02-532-6327

 

서울특별시 서초중앙로 148 희성빌딩

(교대역 6번출구 도보 2)

 

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