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토지등소유자의 서면요청시 추진위원회가 조합설립동의자 명부를 공개하여야 하는지 여부 / 조합설립동의자 명부가 추진위원장 또는 …

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최고관리자 작성일14-07-01

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20147월 자문수행사례

 

 

. 질문내용

 

3-1. 조합설립 동의한 토지등소유자가 토지를 신탁회사에 신탁한 후 경매에 나올 경우 동의는 여전히 유효한지?

 

3-2. 동의가 유효하다면 채권자의 동의는 필요없는지?

 

3-3. 동의가 유효하지 않다면 위탁자, 수탁자, 채권자, 낙찰자 중 누구의 의사로 유효한 동의가 될 수 있는지? 언제부터 그 동의가 인정되는지?

 

4. 추진위원회 운영규정 제9조 제1항 제7호에서 토지등소유자의 권리 의무에 토지등소유자의 동의서 징구에 관한 사항이 포함되어 있으므로 토지등소유자의 서면요청시 추진위원회가 현재 조합설립동의자 명부를 공개하여야 하는지?

 

5. 추진위원회가 조합설립동의서를 징구하고 있는 경우 또는 조합설립인가된 경우 조합설립동의자 명부는 도시 및 주거환경정비법 제81조에 따라 추진위원장 또는 조합장이 공개하여야 하는 관련 서류 및 자료에 해당하는지?

 

6. 만약 조합설립동의요건(토지등소유자의 3/4이상 및 토지면적의 1/2이상 동의)을 충족하지 않았는데도 추진위원회가 추가 동의를 유도하고자 동의요건을 충족하였다고 허위선전한다면 이를 제재할 수 있는 법적근거는 무엇인지?

 

. 검토의견

 

3. 질문내용 3.에 대한 답변

 

. 조합설립 동의한 토지등소유자가 토지를 신탁회사에 신탁한 후 경매에 나올 경우 동의는 여전히 유효한지 여부

 

경매에서 낙찰자에게 소유권이 이전되는 시점은 경매대금의 완납시입니다. 그러므로 그 이전까지는 원래의 토지등소유자 또는 수탁자의 소유이며 이들이 조합설립에 동의한 것으로 간주되는 한 여전히 동의는 유효합니다.

 

또한 경매로 인하여 낙찰자에게 소유권이 이전되었다고 하더라도 경매로 인한 취득도 도시정비법 시행령 제28조 제1항 제3호에 따른 취득의 일종이므로 낙찰자로부터 별도의 동의를 받을 필요가 없이 낙찰자 역시 조합설립에 동의한 것으로 의제됩니다.

 

. 동의가 유효하다면 별도의 채권자의 동의를 요하는지 여부

 

우리 법제상 채권과 물권이 충돌할 때에는 물권이 언제나 우선합니다. 채권자는 해당 물건에 대하여 배타적 지배력을 가지지 않습니다. 그러므로 채권자의 동의가 없더라도 소유자의 동의만으로 유효합니다.

 

. 동의가 유효하지 않다면 위탁자, 수탁자, 채권자, 낙찰자 중 누구의 의사로 유효한 동의가 될 수 있는지 및 동의의 인정시점

 

최초 동의자의 동의는 유효하며 수탁자, 낙찰자에게도 그 동의의 효과가 여전히 미칩니다. 다만 수탁자, 낙찰자는 위에서 언급한 바와 같이 철회(철회사유가 있어야 함) 또는 반대의 의사표시(추진위원회 승인에 동의한 자의 경우)를 함으로써 이전 소유자의 동의를 무효화시킬 수는 있습니다. 채권자는 동의여부에 관여할 수 없습니다.

 

낙찰자에게 소유권이 이전되기 전에는 수탁자가 철회나 반대의 의사표시를 하지 않는 한 위탁자의 동의가 그대로 유효합니다. 낙찰자에게 소유권이 이전된 이후에도 낙찰자가 철회나 반대의 의사표시를 하지 않는 한, 종전소유자인 수탁자의 동의의 의사표시나 그 전 소유자인 위탁자의 동의의 의사표시는 유효합니다.

 

4. 추진위원회 운영규정 제9조 제1항 제7호에서 토지등소유자의 권리 의무에 토지등소유자의 동의서 징구에 관한 사항이 포함되어 있으므로 토지등소유자의 서면요청시 추진위원회가 현재 조합설립동의자 명부를 공개하여야 하는지 여부

 

질문에서는 서면요청시 공개라고 하고 있으나 이는 도시정비법 제81조 제6항에 따른 열람복사요청 및 이에 따른 대응을 말하는 것으로 보이므로 그에 대하여는 질의 5.에서 답변하겠습니다. 이하에서는 열람복사가 아닌 게시, 인터넷 공개, 서면통지의 여부에 대하여 알아보겠습니다.

 

도시정비법 시행령 제24(추진위원회의 운영)

추진위원회는 법 제15조제1항에 따라 다음 각 호의 사항을 토지등소유자가 쉽게 접할 수 있는 일정한 장소에 게시하거나 인터넷 등을 통하여 공개하고, 필요한 경우에는 토지등소유자에게 서면통지를 하는 등 토지등소유자가 그 내용을 충분히 알 수 있도록 하여야 한다. 다만, 8호 및 제9호의 사항은 조합설립인가 신청일 60일 전까지 추진위원회 구성에 동의한 토지등소유자에게 등기우편으로 통지하여야 한다. <개정 2009.8.11., 2010.7.15.>

1. 법 제12조의 규정에 의한 안전진단 결과

2. 법 제69조에 따른 정비사업전문관리업자(이하 "정비사업전문관리업자"라 한다)의 선정에 관한 사항

3. 토지등소유자의 부담액 범위를 포함한 개략적인 사업시행계획서

4. 추진위원회 임원의 선정에 관한 사항

5. 토지등소유자의 비용부담을 수반하거나 권리·의무에 변동을 일으킬 수 있는 사항

6. 22조의 규정에 의한 추진위원회의 업무에 관한 사항

7. 창립총회 개최의 방법 및 절차

8. 조합설립에 대한 동의철회(법 제13조제3항 단서에 따른 반대의 의사표시를 포함한다) 및 방법

9. 26조제2항에 따른 조합 설립 동의서에 포함되는 사항

 

도시정비법 시행령 제22 (추진위원회의 업무) 법 제14조제1항제5호에서 "대통령령이 정하는 업무"라 함은 다음 각 호의 사항을 말한다.<개정 2008.12.17., 2009.8.11.>

1. 법 제13조제2항에 따른 추진위원회 운영규정의 작성

2. 토지등소유자의 동의서 징구

3. 조합의 설립을 위한 창립총회의 개최

4. 조합정관의 초안 작성

5. 그 밖에 추진위원회 운영규정이 정하는 사항

 

도시정비법 시행령 제24조 제6호에서는 추진위원회의 업무에 관한 사항에 대하여 게시, 인터넷공개, 서면통지업무를 부과하고 있습니다. 그런데 추진위원회의 업무란 매우 광범위한 것으로서 추진위원회가 행하는 모든 업무를 그 해당 문서하나하나까지 일일이 공개하고 복사해주라는 의미는 아닌 것으로 보입니다. 왜냐하면 열람복사에 대하여는 따로 도시정비법 제81조에서 규정하고 있기 때문입니다.

 

그러므로 도시정비법 시행령 제24조에 따른 게시, 인터넷공개, 서면통지란 토지등소유자가 사업진행의 개괄적인 내용을 알고 의사판단을 할 수 있게 하는 정도면 충분한 것으로 사료됩니다(동 조항의 1호 내지 9호 참조). 그렇게 보지 아니하고 동의서 하나하나를 모두 공개한다거나 누가 동의했는지를 알 수 있게 해주는 동의자 명부를 공개하면 개인정보의 지나친 유출이 문제되기 때문입니다. 아울러 사업초기에 누가 조합설립에 동의하고 동의하지 않았는지가 일일이 공개된다면 해당자가 주변으로부터 철회종용 등의 부당한 압력을 받게 되어 의사표현이 왜곡될 수 있을 것입니다.

 

비록 도시정비법 시행령 제22조 제2호에 따라 토지등소유자의 동의서 징구가 추진위원회의 업무범위에 해당하고 또한 추진위원회 운영규정 제12*[각주3] 1항에서 추진위원회에 동의자 명부의 작성 관리의무를 부과하고 있어서 이러한 동의자 명부의 작성 관리가 추진위원회의 업무에 해당한다고 보더라도, 누가 동의했는지를 알게끔 동의자명부를 게시하고 인터넷공개, 서면통지를 하여야 한다고 보기는 어렵습니다.

 

같은 이유로 추진위원회 운영규정 제9조 제1항 제7호에 토지등소유자의 동의서 징구에 관한 사항은 게시, 인터넷 공개, 서면통지를 하여야 한다고 규정되어 있다고 하더라도, 이는 동의서 징구를 어떠한 방식과 절차를 거쳐서 행할 것인지를 공개하라는 의미이지 이미 징구한 사람의 명단까지 공개하라는 의미로 보기는 어렵다 할 것입니다.

 

5. 추진위원회가 조합설립동의서를 징구하고 있는 경우 또는 조합설립인가된 경우 조합설립동의자 명부는 도시 및 주거환경정비법 제81조에 따라 추진위원장 또는 조합장이 공개하여야 하는 관련 서류 및 자료에 해당하는지 여부

 

도시정비법 제81조 제6항에서는 조합원으로부터 열람복사 신청을 받은 경우 15일 이내에 응하여야 하는 대상을 규정하면서 이를 위반한 경우 형사처벌(86조 제6)하고 있습니다. 그런데 여기에는 토지등소유자 명부와 조합원명부는 기재되어 있지만 추진위원회의 동의자 명부는 기재되어 있지 않습니다. 따라서 추진위원회 단계에서의 조합설립 동의자 명부는 제81조 제6항에 따른 열람 복사 대상은 아니며 이를 위반할 경우 형사처벌 대상도 아닙니다.

 

도시정비법 제81(관련자료의 공개와 보존 등) 추진위원회위원장 또는 사업시행자(조합의 경우 조합임원, 도시환경정비사업을 토지등소유자가 단독으로 시행하는 경우 그 대표자를 말한다)는 정비사업의 시행에 관한 다음 각 호의 서류 및 관련 자료가 작성되거나 변경된 후 15일 이내에 이를 조합원, 토지등소유자 또는 세입자가 알 수 있도록 인터넷과 그 밖의 방법을 병행하여 공개하여야 한다. <개정 2007.12.21., 2009.5.27., 2012.2.1., 2012.12.18.>

1. 추진위원회 운영규정 및 정관등

2. 설계자·시공자·철거업자 및 정비사업전문관리업자 등 용역업체의 선정계약서

3. 추진위원회·주민총회·조합총회 및 조합의 이사회·대의원회의 의사록

4. 사업시행계획서

5. 관리처분계획서

6. 해당 정비사업의 시행에 관한 공문서

7. 회계감사보고서

8. 월별 자금의 입금·출금 세부내역

9. 그 밖에 정비사업시행에 관하여 대통령령으로 정하는 서류 및 관련 자료

1항에 따른 서류 및 다음 각 호를 포함하여 정비사업 시행에 관한 서류와 관련 자료를 조합원, 토지등소유자가 열람·복사 요청을 한 경우 추진위원회 위원장이나 사업시행자는 15일 이내에 그 요청에 따라야 한다. 이 경우 복사에 필요한 비용은 실비의 범위에서 청구인이 부담한다. <신설 2012.2.1.>

1. 토지등소유자 명부

2. 조합원 명부

3. 그 밖에 대통령령으로 정하는 서류 및 관련 자료

 

도시정비법 시행령 제70(자료의 공개 및 통지) 법 제81조제1항제9호에서 "대통령령으로 정하는 서류 및 관련 자료"란 다음 각 호의 자료를 말한다. <개정 2013.9.17.>

1. 삭제 <2013.9.17.>

2. 연간 자금운용 계획에 관한 사항

3. 정비사업의 월별 공사 진행에 관한 사항

4. 설계자·시공자·정비사업전문관리업자 등 용역업체와의 세부 계약 변경에 관한 사항

5. 정비사업비 변경에 관한 사항

6. 법 제46조제1항에 따른 분양공고 및 분양신청에 관한 사항

 

위 도시정비법 제81조 제1항 및 동법 시행령 제70조 제1항을 보면 조합설립동의자 명부는 이에 해당하지 아니하여 공개하여야 할 의무는 없다 할 것입니다. 그리고 위 사안은 재개발조합이므로 동의자만 조합원이 되는 것이 아니므로 동의자명부가 그대로 조합원명부가 되는 것도 아닙니다. 따라서 조합설립인가된 이후에도 재개발조합에 관한 한 동의자 명부는 열람복사대상이 아닙니다.

 

그리고 조합설립동의서는 어디까지나 작성인이 토지등소유자로서 사인이고, 그것이 관공서에 제출되었다고 하더라도 그 성질이 공문서가 되는 것은 아니므로 도시정비법 제81조 제1항 제6호의 공문서에 해당하는 것도 아닙니다.

 

6. 만약 조합설립동의요건(토지등소유자의 3/4이상 및 토지면적의 1/2이상 동의)을 충족하지 않았는데도 추진위원회가 추가 동의를 유도하고자 동의요건을 충족하였다고 허위선전한다면 이를 제재할 수 있는 법적근거

 

추진위원회가 동의요건을 충족하였다고 허위 선전을 한다고 하여 이를 제재할 직접적인 법적 근거는 없습니다.

 

도시정비법 시행령 제22조의2에서는 창립총회를 개최하기 전에 법정 동의요건을 충족해야 한다고 규정하고 있으나 이는 시행령에 기재된 것이라서 도시정비법 제77(감독)에서 말하는 이 법에 위반되었다고 보기 어려운 측면이 있습니다.

 

* [각주1]

도시정비법 제132항에 따라 추진위원회의 구성에 동의한 토지등소유자(이하 "추진위원회 동의자"라 한다)는 제16조제1항부터 제3항까지에 따른 조합의 설립에 동의한 것으로 본다. 다만, 16조에 따른 조합설립인가 신청 전에 시장군수 및 추진위원회에 조합설립에 대한 반대의 의사표시를 한 추진위원회 동의자의 경우에는 그러하지 아니하다. <신설 2009.2.6.>

 

* [각주2]

도시정비법 시행령제 28토지등소유자는 법 제12조 및 제17조제1항 전단의 동의(법 제8조제4항제713조제3항 및 제26조제3항에 따라 동의가 의제되는 경우를 포함한다)에 따른 허가 등의 신청 전에 동의를 철회하거나 반대의 의사표시를 할 수 있다. 다만, 법 제16조에 따른 조합설립의 인가에 대한 동의 후 제26조제2항 각 호의 사항이 변경되지 아니한 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 철회할 수 없다. <개정 2009.8.11, 2012.7.31.>

 

* [각주3]

추진위원회 운영규정 12(토지등소유자의 명부 등) 추진위원회는 토지등소유자의 명부와 추진위원회 구성에 동의한 토지등소유자의 명부(이하 동의자 명부라 한다)를 작성하여 관리하여야 한다.

 

 

 

 

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