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사업시행변경인가에 따른 조합원 재분양 신청 관련 자문

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최고관리자 작성일16-03-10

본문

 

Ⅰ. 질의사항

 

    1. 사업시행변경인가로 인하여 신발생 160세대에 대하여 기존 조합원 분양신청자에게만 분양을 받아야 하는지 아니면 전체 토지등소유자를 대상으로 분양신청을 받아야 하는지?

 

    2. 전체 토지등소유자를 대상으로 분양신청을 받아야 하는 경우 기존의 분양신청자는 기존의 분양신청서로 재분양 신청을 하지 아니하여도 분양을 인정할 수 있는지?

 

    3. 기존의 분양신청자가 기존에 신청한 분양 평형에 대하여 재분양시 평형을 변경하여 신청이 가능한지?

 

    4. 기존 분양신청자의 명의가 바뀐 경우 신규 매입자 또는 상속자가 새로이 분양신청을 받아야 하는지?

 

Ⅱ. 법률검토의견

 

  1. 원칙적으로 임대주택 건설비율의 변경은 정비계획의 경미한 변경에 해당하며, 정비계획의 변경에 따라 사업시행계획서를 변경하는 때 역시 사업시행인가의 경미한 변경에 해당하므로 사업시행(변경)인가를 받아야 하는 것이 아니라, 시장ㆍ군수에게 경미한 변경사항에 대하여 “신고”만 하면 됩니다.

 

  OO시 도시 및 주거환경정비조례 제6조(정비계획의 경미한 변경) 제7호에 “법 제4조의2제1항에 따라 국토교통부장관이 고시하는 범위에서 임대주택 및 주택규모별 건설비율의 변경”라고 기재되어 있어, 임대주택 건설비율의 변경은 정비계획의 경미한 변경에 해당하여 도시정비법 제4조 제1항 후단에 따라 “주민에 대한 서면통보, 주민설명회, 주민공람 및 지방의회의 의견청취절차를 거치지 아니할 수 있다.”고 하겠습니다.

 

OO시 도시 및 주거환경정비 조례

제6조(정비계획의 경미한 변경) 영 제12조제12호에서 “시·도 조례가 정하는 사항의 변경”이란 다음 각 호의 사항을 말한다. <개정 2015. 1. 8 조례 제2595호, 2015. 11. 6 조례 제2681호>

7. 법 제4조의2제1항에 따라 국토교통부장관이 고시하는 범위에서 임대주택 및 주택규모별 건설비율의 변경

 

도시 및 주거환경정비법

제4조(정비계획의 수립 및 정비구역의 지정) ① 시장, 군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)은 기본계획에 적합한 범위에서 노후·불량건축물이 밀집하는 등 대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 구역에 대하여 다음 각 호의 사항이 포함된 정비계획을 수립하여 이를 주민에게 서면으로 통보한 후 주민설명회를 하고 30일 이상 주민에게 공람하며 지방의회의 의견을 들은 후(이 경우 지방의회는 시장, 군수 또는 구청장이 정비계획을 통지한 날부터 60일 이내에 의견을 제시하여야 하며, 의견제시 없이 60일이 지난 경우 이의가 없는 것으로 본다) 이를 첨부하여 특별시장·광역시장·도지사에게 정비구역지정을 신청하여야 하고, 정비계획의 내용을 변경할 필요가 있을 때에는 같은 절차를 거쳐 변경지정을 신청하여야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하는 경우에는 주민에 대한 서면통보, 주민설명회, 주민공람 및 지방의회의 의견청취절차를 거치지 아니할 수 있다.

 

  그리고 도시 및 주거환경정비법 시행령 제38조(사업시행인가의 경미한 변경) 제10호에 “정비계획의 변경에 따라 사업시행계획서를 변경하는 때”가 포함되어 있으므로 이와 같이 임대주택 건설비율의 변경에 따른 정비계획을 변경하고, 그에 따라 사업시행계획서를 변경하는 경우 사업시행인가의 “경미한 변경”에 해당하므로 도시 및 주거환경정비법 제28조 제1항 후단에 따라 “시장ㆍ군수로부터 사업시행(변경)인가를 받는 것이 아니라, 시장ㆍ군수에게 그 경미한 사항 변경을 신고”하는 것으로 족하다고 할 것입니다.

 

도시 및 주거환경정비법 시행령

제38조(사업시행인가의 경미한 변경) 법 제28조제1항 후단 단서에서 "대통령령이 정하는 경미한 사항을 변경하려는 때"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때를 말한다.  <개정 2003.11.29., 2005.5.18., 2008.12.17., 2009.8.11., 2010.7.15., 2015.6.30.>

 

10. 정비구역 또는 정비계획의 변경에 따라 사업시행계획서를 변경하는 때

 

도시 및 주거환경정비법

제28조(사업시행인가) ① 사업시행자(제8조제1항 내지 제3항의 규정에 의한 공동시행의 경우를 포함하되, 사업시행자가 시장·군수인 경우를 제외한다)는 정비사업을 시행하고자 하는 경우에는 제30조의 규정에 의한 사업시행계획서(이하 "사업시행계획서"라 한다)에 정관등과 그 밖에 국토교통부령이 정하는 서류를 첨부하여 시장·군수에게 제출하고 사업시행인가를 받아야 한다. 인가받은 내용을 변경하거나 정비사업을 중지 또는 폐지하고자 하는 경우에도 또한 같다. 다만, 대통령령이 정하는 경미한 사항을 변경하고자 하는 때에는 시장·군수에게 이를 신고하여야 한다.

 

2. 그런데 이 사건의 경우 해당조합이 사업시행인가변경신청을 하여, 변경된 사업시행계획이 실질적인 새로운 사업시행계획에 해당하는 것으로 볼 여지가 있는지 문제됩니다.

 

  다음 판례를 보면 사업시행인가의 ‘경미한 변경’에 해당하지 아니하는 경우 변경된 사업시행계획이 실질적인 새로운 사업시행계획에 해당하므로 전체 토지등소유자를 대상으로 분양신청을 받아야 한다고 되어 있음을 알 수 있습니다.

 

부산지법 2011. 1. 27. 선고 2010구합4088(항소하지 않음, 확정됨)

 

1) 도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’이라 한다)에 따른 주택재개발정비사업의 추진절차는 정비기본계획 수립→정비계획 및 구역지정→추진위원회 구성승인→조합설립인가→사업시행계획인가→분양공고 및 분양신청→관리처분계획인가→건축물 철거 및 공사 착공→공사 준공 및 이전고시→청산금 지급 등의 순서에 따라 이루어지고, 한편 도시정비법 제28조 제1항, 제5항에 의하면 사업시행자(시장·군수 또는 주택공사 등을 제외한다)는 사업시행인가를 신청하기 전에 미리 정관 등이 정하는 바에 따라 토지등 소유자의 과반수 동의를 얻고 나서 시장·군수에게 사업시행계획서를 제출하여 사업시행인가를 받아야 하고, 이미 인가를 받은 사업시행계획의 내용을 변경하는 경우에도 대통령령(도시정비법 시행령 제38조)이 정하는 경미한 사항을 변경하는 경우가 아닌 한 다시 토지등 소유자의 과반수 동의를 받아 사업시행인가변경을 신청하여야 하는데, 위 조항에서 기존 사업시행계획을 변경하는 경우에도 경미한 사항이 아닌 한 토지등 소유자의 동의를 얻도록 한 것은 기존 사업시행계획에서 정한 주택규모, 분양세대수, 총사업비 등의 내용에 대한 변경은 도시정비법 시행령 제38조에서 정한 경미한 사항의 변경에 해당하지 않는 한 조합원의 분담금 규모에 영향을 미치게 되고 조합원의 분담금이 증액되는지 아니면 감액되는지 여부는 조합원들이 앞으로 당해 주택재개발정비사업에 참여할지 여부를 정하는 핵심사항이 되어 조합원들의 권리의무에 본질적인 영향을 미치게 되기 때문이다. 그리하여 토지등소유자의 동의 및 관할 행정청의 인가로 기존 사업시행계획의 내용이 변경되는 경우 기존 사업시행계획의 내용과 변경된 사업시행계획의 내용은 조합원의 권리의무에 관한 본질적인 차이가 존재하여 상호간 동일성이 있다고 할 수 없고 변경된 사업시행계획이 실질적인 새로운 사업시행계획에 해당한다고 할 것이며 그에 따라 사업시행계획에 대하여 다투고자 하는 조합원은 기존 사업시행계획이 아닌 변경된 사업시행계획을 쟁송대상으로 삼아야 한다.

결국 위에서 살펴본 법리를 종합하여 보면 비록 당초 인가된 사업시행계획에 따라 분양공고 및 분양신청이 이루어졌다고 하여 이후 변경된 사업시행계획의 내용에 따른 분양공고 및 분양신청이 면제되거나 대체된다고 할 수 없고, 변경된 사업시행계획이 새롭게 정해진 사업시행계획에 해당하므로 사업시행자는 토지등소유자인 조합원들에게 변경된 사업시행계획에 따라 다시 분양공고 및 분양신청절차를 이행하여야 할 것이다.

따라서 기존 사업시행계획에 따른 분양공고 및 분양신청절차에서 분양신청을 하지 않고 현금청산을 택한 조합원이라고 하여 변경된 사업시행계획에 따른 분양공고 및 분양신청절차에서 배제될 수는 없으며 이 때 위 조합원은 기존 입장을 번복하여 변경된 사업시행계획에 따른 분양공고 및 분양신청절차에서 새로이 분양신청을 할 수 있다고 할 것이고, 그러한 분양신청은 적법하다고 할 것이다.

사업시행자는 위 조합원이 이와 같이 적법한 분양신청을 하면 그의 의사를 반영하여 이후 새로운 관리처분계획을 수립하는 과정에서 위 조합원을 분양대상자로 분류하여야 할 것이고, 단지 기존 사업시행계획에서의 분양신청절차에서 현금청산을 택하였다는 이유로 이들을 현금청산대상자로 분류하여서는 아니될 것이다.

 

  그런데 한편 재건축 사업의 경우 위 판례와 대비되는 반대의 견해도 있습니다.

 

서울고등법원 2013. 8. 29. 선고 2012나79660 판결 (상고하지 않음, 확정됨)

 

(판시사항) 주택재건축사업에 대한 사업시행계획 변경인가에 의하여, 당초 사업시행인가의 고시에 따른 분양신청 공고 및 분양신청기간 도과의 효과로 현금청산 대상자로 확정되고, 매매계약이 의제되어 조합원지위를 상실한 종전 조합원들(피고들)이 조합원 지위를 회복하는지 여부(소극)

 

(판결요지) 피고들이 근거로 들고 있는 대법원 2008다18342 판결은 선행 사업시행계획 인가가 당연무효인 경우에 해당하여 다시 사업시행계획의 인가를 받고 분양신청을 받는 등 처음부터 사업시행절차를 밟아야 하는 경우에 대한 것인 반면, 이 사건에서는 최초의 사업시행계획 인가에 당연무효인 하자가 존재한다고 볼 수 없는 점, 이 사건 재건축사업의 경우 2010. 7. 14.자 사업시행인가를 전제로 분양신청공고를 하고 분양신청을 받았으며 피고들은 분양신청기간이 종료될 때까지 분양신청을 하지 아니하였는바, 그렇다면 그 후에 사업시행계획이 변경되었다고 하더라도 2010. 7. 14.자 사업시행인가 자체에 무효 또는 취소사유가 존재하지 아니하는 한 이를 전제로 한 분양신청기간 종료에 따른 현금청산대상자 확정과 매매계약의 의제 및 조합원 지위상실의 효력을 부정하기 어렵고(대법원 2012. 10. 25. 선고 2010두25107 판결 참조), 피고들이 소급적으로 조합원 지위를 회복한다고 볼 근거도 없는 점, 관할관청이 사업시행계획을 인가하면, 분양신청공고 및 분양계약 체결 외에도 다른 법률의 인․허가등이 의제되고(도시 및 주거환경 정비법 제32조), 정비구역 안에서 정비사업을 시행하기 위하여 필요한 경우에는 토지등을 수용하거나 사용할 수 있으며, 건축물의 철거 집행 등 공사에도 착공할 수 있게 되는 등 사업시행계획인가에 기초하여 후행 절차가 진행될 것임에도, 그 후의 사업시행계획 변경인가 등의 사정변경을 이유로 대다수 조합원 등에 대하여 획일적·일률적으로 처리된 권리귀속관계를 모두 무효화하고 다시 처음부터 모든 절차를 진행하여야 한다면 정비사업의 공익적·단체법적 성격에 배치되는 점(대법원 2012. 3. 22. 선고 2011두6400 전원합의체 판결 참조) 등을 종합하면, 이 사건 재건축사업에 대한 사업시행계획이 변경인가되었다고 하더라도 피고들에게 다시 분양신청기회를 부여하여야 하는 등 재분양대상자로서의 법적이익이 존재하거나 소급적으로 조합원 지위가 회복된다고 보기 어렵고, 비록 조합(원고)이 이미 현금청산의 대상자로서 매매계약이 체결된 것으로 간주되고 조합원의 자격을 상실한 것으로 확정된 피고들에 대하여 재분양신청의 기회를 부여하였다고 하더라도, 이는 피고들의 조합가입 동의서 제출 등을 전제로 재건축사업을 원만하게 진행하기 위한 호의적 차원에서 한 것으로 보일 뿐이며 이 사건에서처럼 피고들이 최초 분양신청기간 중에는 물론 재분양신청 기간에도 분양신청을 하지 않은 경우에조차 조합원 지위가 회복된다고 할 수 없고, 재분양신청 기간 종료일을 기준으로 청산금을 다시 산정하여야 한다고 할 수 없다.

 

  즉 당초의 사업시행인가에 따른 분양신청기간에 분양신청을 하지 아니한 자는 분양신청기간이 종료되는 다음날을 기점으로 조합원의 지위를 상실하게 되며, 그러한 조합원의 지위상실이 새로운 사업시행(변경)인가로 조합원의 지위가 회복되는 것이 아니라는 것입니다.

 

  그리고 아래 국토교통부의 질의회신내역을 보면, “최초 분양신청의 근거가 되는 사실관계에 중대한 변화가 생겨 최초 조합원들의 분양신청 의사 결정에 영향을 미치는 경우” 등 사업시행인가가 무효로 판명되거나, 취소되는 경우 등과 같이 당초의 사업시행인가에 “중대한 변화”가 생기는 경우에 한 하여 다시 새로이 분양신청을 받아야 하는 것으로 볼 수 있습니다.

 

<국토교통부 질의회신내역>

 

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3. (질의 1, 2, 3에 대한 답변) 이 사건의 경우 해당 조합은 당초 분양신청기간 동안 분양신청하지 않은 자들을 상대로 추가 분양신청의 기회 제공이 가능하며, 이 경우 기존에 이미 분양신청을 한 자들에게도 공평하게 분양 평형 변경신청 등의 기회를 다시금 제공해야 할 것입니다.

 

  이 사건의 경우 변경된 사업시행계획이 당초의 사업시행인가와 동일성이 인정되는 경우라면, 당초의 분양신청기간 동안 분양신청을 하지 않은 조합원의 경우 분양신청기간 만료일 다음날을 기점으로 조합원의 지위를 상실하게 된다고 할 것이며, 이후 사업시행인가에 대한 경미한 변경을 하든, 사업시행(변경)인가를 득하든 관계없이 다시 또 새로이 귀 조합에서 분양신청을 받아야 할 의무는 없다고 할 것입니다. 즉 위 두번째 판례에서 언급한 바와 같이 조합에서 재분양신청의 기회를 부여하더라도 이는 “호의적 차원에서” 한 것일 뿐 아무런 법적 의무는 없다할 것입니다.

 

  그러나 이 사건에서 임대주택 건설비율하락으로 인하여 추가되는 세대수 변화 등으로 인하여 분양신청을 할지 말지에 대한 판단기준이 근본적으로 바뀌는 상황이라고 볼 여지도 많습니다. 그리고 이러한 기초전제가 변경되었을 경우에는 다시 분양신청 등의 과정을 추진해야 할 의무가 있는 것으로 볼 수 있다 하겠습니다.

 

  따라서 사업추진에 있어서 가장 안전한 방법은 당초 분양신청을 하지 않은 자에게도 다시금 분양신청의 기회를 제공하고, 마찬가지로 당초 분양신청을 하였더라도 분양평형의 변경을 원하는 세대가 있는 경우 이를 시정할 수 있는 기회를 제공하는 것이라 할 것입니다.

 

  결국 ① 기존 분양신청자뿐만 아니라 기존에 분양신청을 하지 않은 자들까지도 대상으로 하여 분양신청을 받는 것이 가장 안전할 것으로 사료되며 또한 이는 가능하다 하겠습니다. 왜냐하면 임대주택비율이 줄어듦으로써 사업성이 매우 좋아져서 이는 분양미신청자들로서는 예측하지 못한 상태이고 이러한 호전된 상태라면 분양미신청자도 신청할 만한 충분한 유인이 생겼기 때문입니다. 또한 그들에게도 변경된 상황에 대한 기회를 주는 것이 여러모로 보아 적합하다고 사료됩니다. ② 기존의 분양신청자는 2차 분양신청기간중 아무런 행위를 하지 않는다면 기존의 분양신청서로 분양을 인정할 수 있을 것이며, ③ 기존의 분양신청자가 기존에 신청한 분양 평형에 대하여 재분양시 평형을 변경하여 신청하고자 할 경우 이러한 변경기회를 보장해주어야 할 것입니다. 평형변경을 원하는 새로운 신청서를 내면 기존의 분양신청서는 효력을 상실할 것입니다.

*** 위와 같은 사항은  재분양신청 공지시 명확히 기재되어야 할 것입니다.***

 

4. (질의 4에 대한 답변) 기존 분양신청자의 명의가 바뀌면, 신규 매입자 또는 상속자에게 자동적으로 분양신청자의 지위가 승계됩니다. 따라서 신규 매입자 또는 상속자가 구태여 새로운 분양신청행위를 해야만 분양신청자의 지위가 유지되는 것이 아닙니다.

 

  사업시행자와 정비사업과 관련하여 권리를 갖는 자의 변동이 있은 때에는 종전의 사업시행자와 권리자의 권리ㆍ의무는 새로이 사업시행자와 권리자로 된 자가 이를 승계합니다(도시정비법 제10조).

 

도시정비법

제10조(사업시행자 등의 권리ㆍ의무의 승계) 사업시행자와 정비사업과 관련하여 권리를 갖는 자(이하 "권리자"라 한다)의 변동이 있은 때에는 종전의 사업시행자와 권리자의 권리·의무는 새로이 사업시행자와 권리자로 된 자가 이를 승계한다.

 

  따라서 조합원은 재개발사업 시행중에는 종전 토지나 멸실 이전의 건축물에 관한 소유권을 가지고 이를 자유롭게 양도할 수 있고, 그에 따라 조합원으로서의 지위 내지 권리의무도 당연히 이전ㆍ승계된다고 할 수 있습니다.

 

  그러므로 종전의 명의자가 이미 해둔 분양신청행위의 효력은 그 지위승계자에게 그대로 승계되므로 승계인은 별도의 분양신청행위를 따로 할 필요가 없습니다. 그러나 평형을 바꾸고자 하는 경우에는 승계자들의 명의로 새로운 평형변경신청을 하여야 할 것입니다.

 

문의 : 종합법률사무소 센트로 대표변호사 김향훈, 변호사 윤성회

02-532-6327

 

 

 

 

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