OO구역 (조합설립) 미동의자를 위한

매도청구 등 향후 대책안내

2016. 6. 16.

종합법률사무소 센트로

대표변호사 김향훈

전화 02-532-6327, 8

담당변호사 윤성회

담당사무장 주영

Ⅰ. 경과과정

1. 창립총회 - 2016. 5. 31.

OO구역은 지난 2016. 5. 31.에 창립총회를 하였고 그에 따라 곧 조합설립인가신청을 할 것으로 예상됩니다.

2. 조합설립인가 - 2016년 7월 ~ 9월

빠르면 7월내로 늦으면 9월중에는 OO구청에서 조합설립인가를 하고, 조합설립인가가 되면 수개월 내에 매도청구소송이 들어올 것입니다.

3. 아파트, 연립주택 부지내의 토지 또는 건축물 중 어느 하나만 소유한 자 - 조합설립등기 후 2달 이내에 매도청구소송을 제기할 것임 <-- 별로 사례가 많지 않음

주택단지(아파트, 연립주택 등) 내에 있는 토지 또는 건축물 중 어느 하나만 소유하고 있는 분들에 대하여는 조합설립인가를 하고 등기를 한 다음에 2개월 내에 반드시 소송이 들어올 것입니다. 법과 판례가 그렇게 규정하고 있기 때문입니다.

4. 단독주택 소유자 - 조합에서 적당한 시기를 골라서 매도청구

<-- 대부분 이 경우에 해당

주택단지가 아닌 곳에 거주하고 계시는 분들 즉 단독주택지역에 거주하시는 분들에 대하여는 조합설립등기후 2달 내에 매도청구소송을 제기해야만 하는 것은 아닙니다. 그리고 주택단지 내에 있다고 하더라도 토지와 건축물을 모두 소유하고 있는 분들에 대하여도 마찬가지입니다.

조합은 조합설립후 지체없이 (사실은 적당한 시기에) 조합설립동의서를 내라는 ‘촉구’를 하고 그 촉구서(최고서)를 받은 날로부터 2달이 지난 뒤에 매도청구소송을 제기합니다.

이 적당한 시기는 매우 애매한데 조합설립등기후 1년 뒤에 해도 지체없이 한 것으로 보는 판례도 있습니다.

조합은 시공자가 선정되어야 자금유입이 되고, 시공자가 선정되려면 사업시행인가가 되어야 하기에, 사업시행인가 이후에 비로소 매도청구소송이 진행될 것이라는 관측도 있을 수 있습니다.

그러나 부동산 가격상승기에는 하루라도 빨리 매도청구 소송을 해야만 매매대금이 조기에 확정되므로 조합이 손실을 안 보게 됩니다. 따라서 조만간 매도청구소송이 들어올 가능성도 높습니다.

매도청구소송에 소요되는 비용은 조합자문변호사가 일단 부담하거나 기타의 방법으로 시간을 끌기도 합니다.

이렇듯 조합설립이 되면 하시라도 매도청구를 당할 위험에 처하게 됩니다.

Ⅱ. 질의에 대한 답변

1. 동의서를 내지 않은 세대주가 해야 할 일?

눈치작전을 보면 된다. 조합정관 제9조 1항에 따라 향후 사업시행인가후 분양신청기간내에 분양신청을 하면 됩니다. 다만 이때에는 소송비용(인지대, 송달료, 감정료, 변호사보수)을 부담해야 합니다. 그래도 약1천만원이면 충분합니다. 따라서 1천만원 부담할 각오를 하고 앞으로 1년이상 눈치작전을 펼 수가 있습니다.

그 기간동안 동의를 할지 안할지를 결정하면 됩니다.

2. 감정평가서는 왜 받아야 하는지?

조합설립미동의자에 대한 매도청구소송은 “조합이 귀하의 부동산을 금 OO원에 매수하겠다”라는 소송이므로 가격책정이 가장 중요한 요소가 됩니다. 가격시점은 매도청구소장을 받은 시점이 됩니다.

법원에서 선정된 감정평가사는 기존에 해당 필지에 대하여 감정한 기존의 선례에 아무래도 영향을 받게 됩니다. 따라서 이들이 영향을 받을 수 있는 감정평가선례를 만들어두는 것이 필요합니다.

3. 조합설립인가 무효소송은 왜 해야 하는지?

조합설립인가가 무효가 되면 매도청구를 할 수 있는 전제조건이 사라집니다. 그러므로 조합설립인가 무효소송은 매도청구에 대한 가장 강력한 위협요소가 됩니다. 그러나 그만큼 조합설립인가를 취소 또는 무효화시킨다는 것은 쉽지 않습니다.

하지만 쉽지 않다고 하더라도 조합에는 치명적인 위협이 되는 소송을 제기하여 두는 것은 여러모로 유용합니다. 조합설립인가의 하자를 다투는 소송은 인가후 90일(3달)이내에 제기해야만 합니다. 그 이후에 소제기하면 승소가능성이 심각하게 떨어집니다.

인가후 90일 이내에 일단 소제기하여 두고 인가의 하자를 찾아나가면 됩니다. 행정소송을 어떻게 이기나?라는 패배의식에 사로잡히면 우리는 할 수 있는 일이 아무것도 없습니다. 암에 걸리면 어떻게 낫나?라는 생각으로 아무것도 안하면 그냥 죽는것만 기다리게 됩니다. 그러나 분명 암에 걸리더라도 조기에 조치하면 나을 수 있고 장기간 생존할 수도 있는 것입니다. 암에 걸렸다고 아무일도 안한다는 것은 죽음을 재촉하는 것입니다. 초기암이라면 마땅히 제거가 가능합니다.

4. 동의서를 낸 사람이 가입탈퇴를 할 수 있는 방법은 무엇인지?

동의서를 낸 사람이 가입탈퇴를 하는 것은 불가능하고 사업시행인가 이후에 있게 되는 분양신청기간 동안에 분양신청을 하지 않는 방법으로 탈퇴할 수 있습니다. 그러나 이는 앞으로 1년이상 기다려야 하는 일입니다.

5. 조합으로 부터의 매도청구(소송)에 대한 대응은?

조합설립인가취소소송을 넣어두고, 매도청구에 응하여 감정가를 높이는 노력을 해야 합니다. 그러려면 지금 평가사를 선임하여 평가보고서를 받아 평가협회에 감정서를 등재해두는가, 아니면 자신의 감정금액을 개략적으로나마 알고 있어야 합니다. 그래야 앞으로에 대한 대처가 가능합니다.

6. 재건축 반대의사로 프랭카드를 걸어도 되는지 등

프랭카드로 걸어도 됩니다. 선거에서 반대, 찬성이 가능하듯이 재건축 반대도 찬성도 가능합니다. 다만 찬성파에 의하여 고소를 당할 수는 있습니다만 행위방법이 그리 극렬하지 않다면 자기재산보호와 공익을 위한 것이라 인정되어 무혐의 처분 받을 것입니다.

7. 미동의 세대주들의 손해를 최소화 할 수 있는 길이 무엇인지 대응방법?

미동의하면 조합에 의해 매도청구소송을 당합니다. 억울하지만 그게 대한민국의 법입니다. 다수가 소수의 의사를 깔아뭉개고 개발을 강행할 수 있게 만든 법이 도시정비법입니다. 이 법에 대하여 위헌소원을 해볼 수도 있겠으나 현실적으로 어려운 일입니다.

그저 법적 테두리내에서 다투는 수밖에 없습니다. 여러분은 초기암에 걸린 사람들과 같습니다. 이익을 극대화하는 것이 아니라 피해를 최소화하는 것이 여러분의 목표입니다.

조합설립인가취소소송을 적당한 시기에 넣어두고, 매도청구에 응하여 적당한 감정가격을 받도록 평가사를 선정하여 감정가를 올리는 시도를 해야 합니다. 이것만으로도 양이 안차시는 분들은 적극적으로 이행제공을 하여 지연이자 15%를 청구함으로써 실질적으로 매매가를 높이는 작업을 시도하십시오.

8. 15% 이자청구방법

1년에 15%이자가 붙으므로 이는 엄청난 금액입니다. 조합이 소송을 제기하면 반소로서 매매대금 지급을 구하고 집을 명도하고 저당권을 말소한 후, 이전등기서류를 법무사에게 보관시키십시오. 다만 이처럼 집명도와 저당권말소, 및 등기서류 공탁은 금전적 여유가 있는 분들만 가능하십니다.

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센트로 김향훈 변호사

02-532-6327

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