부동산 법률 Q&A

김 향 훈 변호사

종합법률사무소 센트로

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상가분양시 업종제한 약정을 한 경우 동종영업금지청구

질문 : 신축 상가건물의 분양회사와 분양계약을 체결하면서 치과로 업종을 지정하고 다른 수분양자들은 치과로 분양받지 못하도록 약정하였는데, 제가 분양받은 이후 분양계약을 체결한 다른 수분양자가 치과의로 개업하기 위하여 인테리어 공사를 진행하고 있습니다. 다른 수분양자의 치과의 인테리어 공사를 못하게 하고 제가 독점적으로 치과의로 개업할 수 있는 방법은 없는가요?

1. 상가분양시 업종제한 약정을 하였다면 다른 수분양자들에게 동종영업금지를 청구할 수 있습니다.

분양회사가 상가를 신축하여 각 점포별로 업종을 지정하여 분양하는 경우 각 수분양자 및 그 수분양자로부터 임차한 점포 입점자들 상호간에는 서로 동종업종을 영위하지 않을 의무가 발생합니다. 즉 먼저 특정한 업종을 지정하여 분양을 받은 자는 지정된 업종 이외에 다른 업종을 개설하지 말아야 할 의무가 발생하며, 그 이후 분양을 받은 자는 기존에 이미 지정된 업종과 동종의 영업을 하지 말아야 할 의무가 발생하게 됩니다. 따라서 다른 수분양자의 업종제한약정 위반으로 인하여 영업상 이익을 침해받은 수분양자는 다른 수분양자를 상대로 영업금지를 청구할 수 있습니다(대법원 2002. 8. 27. 선고 2001다37934판결 등).

다만 다른 수분양자에게 그 동종영업금지를 청구하기 위해서는 분양회사와 분양계약을 체결하면서 명시적이든 묵시적이든 ‘업종제한 특약’, 즉 수분양자는 지정된 업종만을 영위하기로 하고, 분양회사는 다른 수분양자에게 동종의 영업으로 분양을 하지 않겠다는 약정을 하여야 합니다. 이러한 업종제한 특약은 반드시 분양계약서에 명시적으로 기재되어야 하는 것은 아니지만 추후 자신이 먼저 업종을 지정하여 분양받았음을 손쉽게 입증하기 위해서는 분양계약서에 특약으로 명시하는 것이 좋습니다.

2. 업종제한 약정이 ‘관리규약’에 규정된 경우에도 동종영업금지를 청구할 수 있습니다.

신축 상가의 경우 일정한 수의 수분양자가 입점하기 전까지 관리규약이 존재하지 않기 때문에 위와 같이 분양회사와의 업종제한 특약으로 다른 수분양자들에게 동종영업금지를 청구할 수 있지만, 상가자치조직(관리단)의 설정한 ‘관리규약’에 업종제한에 관한 규정이 있다면 수분양자 및 임차인들은 그 관리규약의 존재를 알지 못하더라도 상호간에 동종업종을 영위하지 않을 의무가 발생합니다.

다만 관리규약이 유효하기 위해서는 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률’(이하 ‘집합건물법’이라고 함) 제23조 제1항에 규정된 ‘관리단’이 구분소유자(수분양자)의 4분의3이상의 찬성과 의결권(각 구분유자가 가지는 전유면적의 면적 비율)의 4분의 3 이상의 찬성으로 설정한 관리규약에 업종제한 규정이 있어야 합니다(서면결의서로 결의한 경우 모두 5분의 4이상의 찬성이 있어야 함).

3. 구제방안(가처분, 본안소송, 분양계약 해제)

위 2가지 동종업종제한 약정 위반으로 인하여 영업상 권리를 침해당한 수분양자는 분양회사와 다른 수분양자를 상대로 권리를 행사할 수 있습니다.

우선 수분양자는 분양회사를 상대로 분양계약 상 업종제한 약정을 이행하지 않음을 이유로 분양계약을 해제하고 분양대금을 되돌려 받을 수 있습니다.

그리고 업종제한 약정을 위반한 수분양자에 대하여는 영업금지청구권을 주장하면서 동종영업을 금지시켜달라는 취지의 본안소송을 제기할 수 있으며, 그 본안소송에 앞서 영업금지가처분을 제기하여 본안소송이 확정될 때까지 영업을 금지시킬 수 있습니다.

위 질문자의 경우 우선 치과의 인테리어 공사를 진행하고 있는 수분양자를 상대로 인테리어 공사금지 및 치과의 영업금지 가처분을 신청할 수 있으며, 본안소송으로 같은 내용의 소송을 진행할 수 있습니다. 만약 질문자가 상가 건물에 더 이상 입점할 생각이 없다면 분양회사를 상대로 분양계약을 해제하고 분양대금 반환을 청구할 수 있습니다.

위와 같이 동종영업금지에 관한 분쟁이 발생하였을 경우, 수분양자들 사이에 누가 먼저 업종을 지정하였는지 여부, 업종제한 약정이 존재하는지 여부, 관리규약은 유효한지 여부 등 법률적 쟁점이 치열하게 다투어지는 경우가 대부분입니다. 만약 소송에서 제대로 대응하지 못한다면 다른 수분양자에게 영업권을 빼앗기고 말 것입니다. 따라서 자신의 영업권을 침해하는 수분양자가 있다면 신속히 상가분양 관련 법률전문가와 상담을 통해서 자신의 권리를 지키는 것이 무엇보다 중요합니다.

<문의 02-532-6327~8>