정비사업 Q&A

김 향 훈 변호사

종합법률사무소 센트로

www.newtn.co.kr

분양신청기간 종료 후의 철회 가능 여부

질문 : 조합원입니다. 분양신청기간 도중에 분양신청을 하였고 현재는 관리처분계획인가가 났습니다. 그런데 곰곰 생각해보니 추가부담금이 너무 많은 것 같아서 그냥 현금청산을 받고 싶습니다. 저희 조합 정관에서는 분양신청을 하였더라도 이후의 분양계약체결기간에 계약체결을 하지 않으면 현금청산을 한다고 규정되어 있습니다. 그러나 분양계약체결기간은 아직 정해져 있지 않아서 그 전이라도 현금청산을 받고 싶습니다. 가능한지요?

1. 분양신청기간 이후의 철회를 부정한 판례

대법원 2011. 12. 22. 선고 2011두17936 판결에서는 “도시정비법 제47조 제2호에 따르면 사업시행자는 분양신청을 철회한 토지 등 소유자에 대하여는 ‘그 해당하게 된 날’부터 150일 이내에 대통령령이 정하는 절차에 따라 토지·건축물 또는 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하여야 하는데, 여기에서 말하는 분양신청을 철회한 자라고 함은 분양신청기간 내에 분양신청을 하였으나 그 기간이 종료되기 전에 이를 철회함으로써 같은 조 제1호의 분양신청을 하지 아니한 자와 마찬가지로 관리처분계획의 수립과정에서 현금청산대상자가 된 자를 가리킬 뿐, 분양신청을 한 토지 등 소유자가 분양신청기간이 종료된 후에 임의로 분양신청을 철회하는 것까지 당연히 허용되어 그에 따라 위에서 말하는 분양신청을 철회한 자에 해당하게 된다고 볼 수 없다.”라고 판시하였습니다.

즉, 분양신청의 철회가 언제든지 가능함을 전제로 분양신청기간 종료 후에 분양신청을 철회한 경우에도 그 의사표시가 사업자에게 도달한 때부터 도시정비법 제47조 제2호에 따른 현금청산기간이 진행된다는 원고의 주장을 배척한 것입니다.

2. 분양계약체결기간 내에 계약을 하지 않는 경우 현금청산자가 된다는 정관을 인정한 판례

대부분의 정비사업조합에서는 정관에 관리처분계획 인가 후 일정한 기간까지의 사이에 분양계약체결을 하지 않으면 현금청산된다는 것을 규정하고 있습니다. 대법원 2011. 7. 28. 선고 2008다91364 판결에서는 “이러한 정관 규정은 조합원으로 하여금 관리처분계획이 인가된 이후라도 조합원의 지위에서 이탈하여 현금청산을 받을 기회를 추가적으로 부여하기 위한 데 그 취지가 있으므로 그 내용이 구 도시정비법에 위배되어 무효라고 볼 수 없다”라고 판시하여 그 유효성을 인정하고 있습니다.

이렇게 본다면 분양신청기간 내에 분양신청을 한 사람은 분양계약체결기간에 계약체결을 하지 않음으로써 현금청산을 받을 기회가 부여되어 있다고 하겠습니다.

3. 관리처분계획 인가 후 분양계약체결기간 개시 이전에 현금청산의사를 분명히 하고 청산받을 수 있는지 여부

그렇다면 이처럼 분양계약체결절차가 진행되기 전까지는 현금청산이 전혀 불가능한 것인가가 문제됩니다. 이 점에 대하여 분양계약체결기간 이전이라도 청산의 의사가 분명한 경우에는 ‘관리처분계획서의 조항’을 근거로 현금청산을 인정한 하급심 판결례가 있어 주목됩니다.

서울중앙지방법원의 2012년도 말 판결례에서는 대법원 2011. 7. 28. 선고 2008다91364 판결의 취지를 인용하면서 관리처분계획인가 이후에 청산받을 의사를 표명한 자의 항변을 인정한 바 있습니다. 당해 사안에서는 조합이 수립한 관리처분계획 제10조 제1항 제3호에서 ‘기타 사유로 분양을 희망하지 않거나 포기한 자’를 현금청산대상으로 정하고 있었는데, 이러한 관리처분계획은 마치 표준정관 제44조 제5항과 같이 그 정당성이 인정될 수 있으므로 분양신청 의사를 철회하고 분양계약 체결 포기 의사를 표시한 조합원은 관리처분계획 및 정관에 따라 현금청산대상자에 해당한다고 보았던 것입니다.

대법원 2011두17936 판결을 꼼꼼히 읽어보면 ‘분양신청기간이 지나면 철회는 무조건 안 된다’는 의미는 아니고, 대법원 2008다91364 판결에서는 ‘관리처분계획이 인가된 이후라도 조합원의 지위에서 이탈하여 현금청산을 받을 기회를 추가적으로 부여한 정관규정은 유효하다’고 보았으므로 같은 취지의 관리처분계획서의 조항도 유효하다고 볼 수 있을 것입니다.

4. 분양신청행위의 하자를 지적하는 방법 – 관리처분계획 일부취소소송 제기, 명도소송에서의 항변

또한 단순 변심이 아니라 최초에 분양신청을 하는 과정에 문제점이 있었다는 것을 지적하여 자신의 분양신청의 효력을 부정하는 취지의 관리처분계획 일부취소소송을 제기해보는 것도 하나의 방법이 될 수 있을 것입니다. 즉, 관리처분계획 일부취소 소송을 제기하는 방법으로 분양철회가 아니라 분양신청의 의사표시를 무효로 만들어 청산자로 전환시키는 것입니다. 이렇게 하면 분양계약체결기간까지 한없이 기다리지 않아도 될 것입니다. 다만 이 때에는 관리처분계획 인가고시가 있은 날로부터 95일 이내에 소제기를 해야만 합니다.

서울남부지방법원 2013년도 판결례에서는 조합이 제기한 명도소송에서 피고가 위와 같이 분양신청과정 자체에 문제가 있다는 점을 강조하여 결국 조합과 합의를 이끌어낸 바 있습니다.

분양신청과정의 하자로는 25평형대를 신청했는데 조합에서 임의로 34평형대를 배정하였다거나 추가분담금을 나중에야 알게 되었다는 등의 사정이 있을 것입니다.

<문의 02-532-6327~8>